La Legge di Bilancio del 2026 ha confermato un nuovo limite per le Locazioni Turistiche

Legge di Bilancio 2026 e Locazioni Turistiche

Se sei proprietario di almeno 3 case in questo articolo c'è tutto quello che devi sapere per essere in regola nel 2026!

Introduzione

La Legge di Bilancio 2026 ha nuovamente modificato l'art. 4 del DL 50/2017, convertito cono modificazioni nella Legge n. 96/2017, ponendo un nuovo limite per i proprietari di immobili destinati ai turisti.

Chi mi segue da un pò conoscerà benissimo questo articolo che permetteva ai proprietari (ma anche a chi possedeva un immobile in locazione o in comodato), di applicare il regime fiscale agevolato della cedolare secca su tutto il valore dell'intera prenotazione ricevuta.

Tralascio l'euforia iniziale che si è subito spenta dopo aver toccato con mano quante commissioni ognuno paga ai portali, per passare ad un punto importante.

La Legge di Bilancio 2021 aveva creato uno spartiacque: dal quinto immobile destinato a locazione turistica il titolare si presumeva agisse come imprenditore.

Pertanto non poteva più godere del regime agevolato della cedolare secca perchè esso era destinato alle sole persone fisiche.

Aspetti Normativi

Anche in questo caso, un pò di dubbi sono stati sollevati da più parti sulla bontà di questa presunzione, ma alla fine nulla è cambiato.

Forse complice l'abitudine per gli operatori di vedersi appioppati i criteri di non imprenditorialità dalle varie Regioni Italiane per B&B, CAV ecc.

Nel tempo ci sono stati vari provvedimenti per regolamentare il settore, sino ad abituare tutti alla "sorpresina in manovra sotto Natale"!

Questa volta la sorpresina ha anticipato quello che più volte avevo pensato: "due case per locazioni turistiche non imprenditoriali, poi partita iva".

Questa era la mia previsione dopo il "2 notti di soggiorno minimo" che il legislatore voleva applicare alle Locazioni Turistiche..

Si ma... io speravo in un "periodo di assestamento" che non ci è stato, creando grandi problemi agli operatori.

Come avevo già anticipato nella mia guida gratuita (puoi scaricarla qui) in tanti avrebbero avuto grandi problemi, tecnicamente irrisolvibili.

Casistiche interessate

Tutti coloro che lavorano per lo Stato, intesi non solo i dipendenti della Pubblica Amministrazione ma anche dell'Arma e delle Forze Armate, dal 1° gennaio 2026 potranno gestire i loro 3 immobili di proprietà solo come soci di una società di capitali (una srl per intenderci).

Se vi pare poco, pensate a tutti coloro che non sono sposati o che non hanno parenti vicini, che non potranno creare di fatto una srl se non affidandosi (o fidandosi) di qualcuno.

A nulla vale affidarla ad un Property Manager perchè quest'ultimo è solo un "braccio operativo" del Proprietario e, pertanto, il limite vale anche se l'immobile è gestito da un Property Manager.

Vero, è possibile in certi casi farsi autorizzare allo svolgimento di una attività imprenditoriale, ma non è di sicuro una attività fattibile in tempi brevi.

Oltre tutti coloro che lavorano per lo stato, ci sono tutti gli italiani che lavorano all'estero e non posseggono un'attività imprenditoriale in Italia.

Anche loro si trovano nella stessa situazione dei dipendenti statali.

Non aggiungerei gli stranieri perchè per esperienza professionale, esclusi i casi in cui essi si sono trasferiti in Italia, gli altri hanno acquistato uno o più immobili qui per il solo scopo di investimento.

Implicazioni Pratiche

Tre immobili da destinare alle locazioni turistiche hanno di fatto comportato grandi problemi per i proprietari.

Al solo passaggio dal 2025 al 2026 tutte le prenotazioni già prese genereranno un reddito d'impresa e, pertanto, dovranno essere cancellate in attesa di una scelta da parte del proprietario dei tre immobili.

Penali si, penali no, i più attenti hanno chiuso i calendari già dall'approvazione della Legge di Bilancio 2026 in Senato, o ancor prima quando si era compreso che nessuno avrebbe ritirato i vari emendamenti sulle locazioni turistiche.

Ma basta tutto ciò?

No, perchè a Firenze nell'area unesco non sarà possibile passare gli immobili ad una gestione imprenditoriale in quanto tutte le pratiche amministrative sono ad oggi bloccate.

E a Venezia? Peggio, sarà necessario munirsi di fossa settica in determinate circostanze, imponendo di fatto un limite al rispetto della nuova normativa.

Nel resto d'Italia è necessario ricordar a tutti che ogni attività non imprenditoriale dovrà essere chiusa e riaperta, poichè non è previsto in alcun comune il passaggio da una locazione turistica non imprenditoriale ad una imprenditoriale.

E a Milano, con le Olimpiadi?

Siamo sicuri di far in tempo a chiudere e riaprire?

Conclusioni

Il 2026 è iniziato con un obbligo per le locazioni turistiche che "apparentemente" ha scoraggiato i vari operatori del settore.

Scrivo "apparentemente" perchè di fondo nessuno ha compreso che tutto il mondo degli affitti brevi, nel 90% dei casi, serve agli italiani a compensare la perdita del potere d'acquisto e i salari fermi al 2002, nonchè a tutelare chi ha subito le lungaggini di uno sfratto per morosità il cui procedimento è durato svariati mesi.

Il "problema" pertanto non si risolve mettendo mano "esclusivamente" agli affitti brevi ma, si sà, l'Italia è fatta di normative emergenziali e non di riforme strutturali.

Io resto ad assistere tutti coloro che in questo settore vogliono restarci.

Buon lavoro a tutti.

Giuseppe Lattanzio - L'Avvocato dell'Extralberghiero