IL CONTRATTO DI PROPERTY MANAGER
Parlare del contratto di Property Manager in un periodo in cui si parla quasi esclusivamente di azioni di supporto statali al settore extralberghiero può apparire un controsenso.
Può apparire così perché parlare di contratti porta in mente l’agire, azione, in un periodo in cui tantissimi sono fermi e attendono che tutto passi.
Questo è quel che sembra, appare, ma non è corretto: questo è un periodo di azione, un periodo in cui si può veramente ristrutturare la propria attività.
Perché vi parlo del contratto di Property Manager
Più e più volte negli articoli scorsi (qui e qui per esempio) ho analizzato ciò che l’Operatore Extralberghiero deve fare in questo periodo.
Uso l’imperativo perché ciò che stiamo vivendo vi obbliga a farlo.
Da un lato non vi sono più le entrate di cassa garantite dalle prenotazioni (soprattutto le non rimborsabili).
Dall’altro vi sono costi fissi come canoni di locazione e forniture da pagare.
Che fare quindi?
Riorganizzare i rapporti con i proprietari degli immobili abbandonando la formula “vuoto per pieno” in favore di quella del Property Management.
Torniamo al contratto
In questo periodo tantissimi Operatori si sono resi conto che è insostenibile pagare un canone di locazione ai proprietari in assenza di prenotazioni.
Non solo, molto spesso anche la locazione transitoria si rivela antieconomica.
A questo punto non resta che far due cose: chiedere ai proprietari di rimodulare il canone di locazione o proporgli il passaggio alla formula del Property Management.
Partiamo dal presupposto che il Property Manager è una figura professionale che gestisce un immobile in nome e per conto del proprietario.
Il contratto di Property Manager che è alla base non prevede un possesso dell’immobile basato sulla Locazione o su altri titoli, bensì prevede una detenzione necessaria al fine di svolgere tutte le attività di gestione.
Ciò unito alla mancanza di un canone di locazione fisso potrebbe disorientare i proprietari ma se spiegato bene il concetto vi assicuro che ciò non avverrà!
In cosa si distingue il contratto di Property Manager da quello di locazione
Nel contratto di Property Manager il Property è un gestore che si sostituisce al proprietario nella gestione dell’immobile, offrendogli tempo libero e un’entrata economica a fronte dell’“uso” dell’immobile per destinarlo ai turisti.
Quando parlo di turisti lo faccio volutamente per definire i destinatari della gestione.
Tuttavia dovete sapere che i Property Manager stanno spostando il loro focus anche sui contratti transitori.
Ma questa è un’altra storia che porta i più grandi operatori del settore ad optare per un’acquisizione da parte di un’Agente Immobiliare e una gestione da parte del Property.
Soffermiamoci sulla gestione destinata ai turisti.
In questa gestione il proprietario non riceve ogni mese un canone di locazione ma una somma di denaro variabile, sulla base delle prenotazioni effettivamente incassate e godute da parte degli ospiti.
Nessuna certezza?
Questa frase è errata (non perché posta in negativo) ma per un motivo semplice: non facciamo più riferimento al contratto di locazione ma a un contratto con un mandato di gestione (tra le varie cose).
Questo contratto permette al proprietario di guadagnare molto di più durante i periodi di alta stagione e molto spesso questo maggiore guadagno copre anche i periodi di bassa stagione.
Tutto ciò spesso si traduce in un incasso maggiore a fine anno di quanto spetterebbe al proprietario con la formula “vuoto per pieno”.
E ciò non è da confondere con la percentuale di commissioni che il Property Manager applica sulle prenotazioni!
Spesso i proprietari scelgono Property che chiedono il 20% sulle prenotazioni, ritenendo di guadagnare di più.
Pensiamoci bene: se il 20% è applicato su poche prenotazioni, perché il Property non è molto “bravo” nel lavoro che fa, non sarebbe meglio affidare l’immobile ad un Property che chiede il 30% su tantissime prenotazioni?
Direi proprio di si.
Il contratto di Property Manager è una questione di focus
Non smetterò mai di ripeterlo: Il contratto di Property Manager è una questione di focus!
Lo è perché deve portare Gestore e Proprietario ad un altro livello di pensiero.
Un livello in cui la gestione si sposta su prenotazioni dirette, unita all’offerta di servizi ancellari.
Insomma, un livello in cui la gestione diventa Pro!
Pro sta per professionale, basata su un’attività imprenditoriale che permette al proprietario anche di non vedersi tassate le commissioni del Property.
Questo punto è spesso una nota dolente di tanti contratti che revisiono: si preferisce far incassare tutto al proprietario per mancata conoscenza della normativa o per fargli percepire l’idea di un guadagno maggiore ma non è così!
In questo caso il proprietario avrà una base imponibile su cui pagare le tasse estesa a tutta la somma percepita, mentre con un adeguato studio del contratto di Property Manager questa base potrebbe essere ridotta al massimo in piena legalità.
Spesso però sento dirmi cose del tipo “avvocato mi faccia un contratto in cui io ho poche spese, nono voglio essere sostituto d’imposta, io leggero e incassa il proprietario”.
Qui ci siam persi la figura del Property Manager, una figura professionale che organizza beni e servizi al fine di ottenere un guadagno per se e per il proprietario.
Operare nei modi che vi ho appena indicato vi porterà ad un’attività infelice, non solo economicamente.
Cosa posso fare per te che cerchi un contratto di
Property Manager
Innanzitutto devo spiegarti come è fatto e quali sono gli ambiti del mandato (non ci soffermiamo solo a quello di gestione).
Dopo di che procederemo a crearne uno ad hoc per la tua attività, che potrebbe gestire Locazioni Turistiche in nome e per conto del proprietario o, se necessario, altre forme di attività.
Tutto ciò con un focus particolare sulla fiscalità e sull’offerta di servizi ancellari.
Contattami via mail all’indirizzo info@avvocatodellextralberghiero.it
Troveremo la soluzione più adatta a te!
Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’Extralberghiero
