PIANIFICARE: L’UNICA COSA CHE RESTA
In questo periodo il susseguirsi di D. P. C. M. non rassicura gli operatori del settore extralberghiero.
Per la verità non accade da marzo.
Ovunque sui gruppi Facebook dedicati si fanno domande su qualsiasi tipo di portale, dal più nuovo a quello con sede legale sulla Luna (sdrammatizzo un po’).
La verità è che questa estate gli operatori del’extralberghiero si sono divisi in tre categorie:
– quelli strutturati;
– quelli che han dovuto strutturarlo ad agosto (in piena stagione estiva);
– quelli che han pensato solo a far cassa “tanto di turisti ce ne sono sempre).
Ciò indipendentemente dal fatto di gestire Affitti Brevi o Case Vacanze (queste ultime attività extralberghiere come i Bed and Breakfast e gli Affittacamere)!
I COMMERCIALISTI INSEGNANO
A inizio anno ho avuto il piacere di lavorare con un gruppo di gestori e amici che si son trovati nel pieno della loro “ristrutturazione aziendale”.
Nessuno di loro poteva immaginare un caos simile ma i loro commercialisti non hanno mai avuto dubbi: è necessario pianificare per almeno 3 – 5 anni.
Strano ma vero, l’unica azione possibile è pianificare.
Cosa significa tutto ciò.
In primis partire dall’analisi dei costi sostenuti e da sostenere, passando per la forma di gestione utilizzata e dalla resa degli immobili gestiti.
Sembra un grande cocktail ma non lo è.
Ciò perché spesso i gestori hanno utilizzato la forma del “vuoto per pieno” (ve ne ho parlato qui per bene) per gestire i propri immobili.
Così facendo si sono impegnati a pagare mensilmente un canone di locazione per ogni immobile così gestito.
Da qui non si passa.
Possiamo aggiungere poi luce, acqua, gas, spese condominiali, software di gestione nella parte di costi fissi.
E la struttura dei costi si ingrandisce.
QUESTA ANALISI VALE PER TUTTI
Sostenendo dei costi fissi è necessario valutare subito se l’immobile gestito è performante o meno.
Possiamo prendere molti valori per un confronto ma la verità la conosce bene solo il gestore (e i suoi fogli excel).
Ciò perché il gestore sa bene se ha scelto quell’immobile perché se ne è innamorato o perché rispettava il suo business-plan.
Nel primo caso e necessario chiedersi: quanto performa?
In che percentuale concorre al mio utile annuo?
Se l’immobile ci porta un entrata di poco superiore alle spese sostenute, beh forse è il caso di dirgli addio.
Se si è proprietari sarà meglio passare agli affitti transitori o ai canonici 4+4!
DISMETTERE È L’UNICA VIA?
In tanti mi risponderanno “Avvocato ma non posso dar via quell’immobile perché…” e qui partono le scuse.
Il problema non è nell’unico immobile gestito che non performa ma se questa situazione si replica sulla maggior parte degli immobili gestiti.
In questo caso o si pagano canoni che vanno oltre il 25-30% dell fatturato mensile medio o si è caduti nella guerra dei prezzi a causa di un errato o inesistente posizionamento sul mercato.
In entrambi i casi si può correggere il tiro ma è necessario tornare al consiglio iniziale: lavorare sulla pianificazione.
Con riferimento ai canoni di locazione si può valutare il passaggio alla formula di gestione del Property Management (per approfondimenti qui e qui).
Per la guerra dei prezzi beh… In questo caso ti servirà un altro consulente che si occupi di marketing.
In entrambi i casi però non dovrai delegare e attendere che entrambi partoriscono la soluzione, ma dovrai essere parte attiva di questo processo.
Ciò perché tu sei il gestore a tua attività e solo tu conosci i numeri della tua attività.
COSA POSSO FARE PER TE
Come avrai notato il settore tende a professionalizzarsi sempre più.
E’ impensabile continuare a lavorare basandosi su notizie non certe o trovare “qua e là” on-line, a discapito della tua attività e portandoti ad essere vulnerabile in caso di controlli da parte delle Autorità competenti.
Ti invito pertanto a ripensare la tua attività e il tuo concetto di team, inteso come gruppo di pari con cui lavorare e inteso anche come professionisti che ti supportano nell’attività.
Cosa posso fare per te?
Contattami a info@avvocatodellextralberghiero.it o al 0806190764 per analizzare insieme la tua attività e il tuo portafoglio immobili.
Visita inoltre la sezione risorse, ce ne sono di gratuite e a pagamento per tutti i gestori extralberghieri!
