Affitti Brevi e dati alle Entrate

Leggendo il titolo qualcuno potrebbe pensare ad una Dogana, una sorta di Check-Point sulla porta delle Locazioni Turistiche ma vi rincuoro subito: non è un altro incombente a carico vostro, Gestori!

Si tratta invece di un’attività di incrocio di dati comunicati dai Gestori di attività extralberghiere e di Locazioni Turistiche con un fine economico: non far “sparire” la tassa di soggiorno.

Andiamo per gradi e leggiamo questo decreto.

Le domande principali da farsi sono: questa comunicazione in che modo viene effettuata?

E a chi è destinata?

Analizziamo insieme l’articolo 1 al comma 2:

2. I dati sono resi disponibili dal Ministero dell’interno, in forma anonima e aggregata per Struttura all’Agenzia delle entrate, che li rende disponibili ai comuni che hanno istituito l’imposta di soggiorno, di cui all’articolo 4, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, o il contributo di soggiorno, di cui all’articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, previsto per Roma Capitale, di seguito “contributo”.

Partiamo dai dati: essi sono trasmessi “in forma anonima e aggregata per struttura”:

Ciò significa che il nome della struttura sarà chiaro ed evidente, non coperto da anonimato perché la norma non ha carattere statistico, bensì di analisi dei flussi di persone e finanziari.

Quindi il riferimento alla “forma anonima e aggregata” è ai dati personali degli ospiti e a null’altro.

Questo passaggio è molto importante perché può portare gli operatori del settore, i famosi Gestori, a grandi fraintendimenti.

QUAL E’ L’OBIETTIVO DELLA NORMA?

Ce lo spiega il comma 3, secondo il quale:

“L’Agenzia delle entrate utilizza i dati… ai fini dell’analisi del rischio relativamente alla correttezza degli adempimenti fiscali. I comuni utilizzano i dati ricevuti ai fini di monitoraggio e per lo svolgimento dell’attività di accertamento”.

L’obiettivo è chiaro: controllare che il denaro incassato dalla tassa di soggiorno, ove prevista, rispecchi il flusso di turisti presenti in un determinato luogo.

Molto nobile direi, se la tassa di soggiorno fosse realmente utilizzata per far evolvere ogni luogo, partendo dalla conservazione, cura e professionalizzazione dei gestori presenti.

Ma questa è un’altra storia.

Se l’obiettivo della comunicazione dei dati sarà centrato ci vorrà del tempo, ma ci auguriamo che accada.

Tuttavia soffermiamoci a “guardare oltre” la norma.

A parte la poca chiarezza con cui è stata scritta la norma non ci deve far spaventare.

Non deve perché un Gestore che ha correttamente pianificato la sua attività non deve ricorrere ad escamotage quali non dichiarare l’ospite al portale AlloggiatiWeb e trattenere la tassa di soggiorno.

Che quest’ultima azione comporti ancora peculato o meno ci sarebbe da approfondire il tema in un altro articolo ma andiamo oltre.

PERCHE’ QUESTO DECRETO NON DEVE PREOCCUPARTI

Non deve perché se hai accuratamente pianificato la tua attività avrai sotto controllo sia le entrate che le uscite, soprattutto in questo periodo.

Martedì ho creato un Webinar (il primo di una serie, puoi rivederlo qui o qui) in cui ho spiegato cosa è accaduto nel 2020 ai gestori e cosa siamo riusciti insieme a fare per salvare la cassa, nonostante le cancellazioni imposte dalle O.T.A.

Questo passaggio è stato molto importante perché ha spostato il focus sull’essenziale, su ciò che realmente pesa al Gestore: i costi di acquisizione e di tenuta dell’immobile.

Nel passato la formula “vuoto per pieno” (ne ho parlato tanto qui) ha fatto da padrona ed ancora oggi, se analizzassimo un business plan di un progetto ben fatto, troveremmo come voce principale tra i costi i canoni di locazione.

Sono questi l’essenziale su cui spostare il focus e su cui ragionare, soprattutto nel 2021 ad un passo dal 2021.

Come argomentato numerose volte, questi canoni non possono essere più sopportati dai Gestori in un periodo in cui il prezzo medio del singolo appartamento è sceso oltre il 50% nelle città più grandi.

Ma non v’è solo questo.

D’ora in poi eventi naturali e pandemie ritengo che dovranno entrare a far parte della contrattazione tra il gestore e i proprietari di immobili.

il rischio, anche se di impresa, dovrà essere in parte condiviso.

Ma ad un buon prezzo direi, dato che con la formula del Property Management (leggi le mie riflessioni qui) i proprietari degli immobili parteciperanno ai guadagni dei Gestori.

E se i Gestori avran ben strutturato il contratto di Property Management, non faran sopportare ai proprietari i costi della gestione, cioè i compensi del Property Manager.

PERCHE’ DOBBIAMO FAR CIO’

E’ inutile girarci attorno: dobbiamo mantenere il focus sul canone di locazione.

Quando ascoltate o leggete di persone che vi parlano di servizi ancillari è giusto dirvi che essi nella gran parte delle volte e nella maggior parte delle strutture non possono essere venduti.

Uno fra tutti i casi quello delle Locazioni Turistiche.

Esse se gestite con il corretto Codice ATECO non permettono comunque l’offerta di servizi ancillari.

Allora la domanda è: dove prendo il denaro necessario per non cadere nella trappola del “non dichiaro”?

Dalla base, pianificando correttamente l’acquisizione dell’immobile e tutti i costi da sopportare.

Siete convinti del contrario?

Allora non chiedete a me, chiedete a tutti i gestori che fan parte del mio Gruppo Facebook “I Supereroi dell’Extralberghiero” (puoi entrare gratuitamente qui sino al 31 dicembre 2020).

In tanti hanno trasformato la loro gestione e i rapporti con i proprietari in Property Management, per crescere più velocemente ed avere una gestione sostenibile.

E’ vero, il Property Management non è la soluzione a tutto, ma in questo periodo è la miglior soluzione in fase di ristrutturazione dell’attività.

ARRIVIAMO ALLE CONCLUSIONI

Questo decreto non tocca chi ha correttamente pianificato la propria attività o chi ha iniziato a farlo dopo il suo avvio.

Non c’è da preoccuparsi ne da sentirsi sconfitti.

Può accadere ed è giusto che accada, pena le sanzioni pecuniari e non solo.

Il Gestore che si trova in questa fase non dovrebbe neanche preoccuparsi dei vari attacchi alla Cedolare Secca fatti in questi ultimi due anni dalla nostra Classe Politica (leggi qui se vuoi saperne di più).

La soluzione è una e si trova nella pianificazione: normativa e fiscale, con un consulente ad hoc.

Io sono qui per offrirti entrambe le soluzioni.

Ora e ovunque grazie alla tecnologia.

Cosa aspetti?

Diventa Pro!

Contattami via mail a [email protected] o al 0806190764.

Lavoriamo insieme!

Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’Extralberghiero