QUEL GRAN PASTICCIO IN MOLISE
Alcuni giorni fà ricevo una telefonata da una persona con un gran problema: il Bed and Breakfast in Molise.
La chiamata mi stupisce dato che l’onda cavalcata in questo periodo è la gestione di Locazioni Turistiche con la formula del Property Management.
Ma lo stupore passa quando mi vien ricordato un requisito per avviare un Bed and Breakfast in un condominio: è necessario ottenere l’autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.
Stupito mi precipito su google per controllare ed è così.
Insomma un gran pasticcio.
ANALIZZIAMO LA NORMA IN QUESTIONE
La Legge Regionale del 12 luglio 2002, n. 13, all’articolo Art. 6 – Adempimenti amministrativi, comma 3 lettera d. richiede espressamente di allegare alla comunicazione di avvio dell’attività
l'” atto di approvazione dell’assemblea condominiale nel caso di ospitalità in edifici composti da più unità immobiliari”.
Nessuno scherzo quindi, carta canta.
Nel 2019 viene approvata la Legge Regionale del 13 novembre 2019, n.11 – <<Modifiche alla legge regionale 12 luglio 2002, n.13 (Norme in materia di attività ricettiva alla produzione di servizi per l’ospitalità – ‘Bed and breakfast’>>.
Quale occasione migliore per metter mano a una normativa “anziana” di 17 anni?
Devo averlo pensato solo io perchè in 3 articoli che compongono la legge il più grande si occupa di sanzioni e gli altri due di tutt’altro.
QUAL’È IL VERO PROBLEMA ALLORA?
Il focus è sempre puntato sul ridurre e limitare le attività extralberghiere poichè “pare” che tolgano lavoro e posti letto agli alberghi.
Non c’è nulla da fare e se non si vuole utilizzare queste parole se ne utilizzano altre: “è necessario salvaguardare e ripopolare i nostri centri storici”!
Chi pensa invece agli operatori nel concreto?
Quasi nessuno.
Se poi ci aggiungiamo un’assemblea condominiale inferocita contro queste attività in modo quasi inspiegabile, il danno all’operatore è fatto!
UNA POSSIBILE VIA D’USCITA
Chi ha acquistato o letto i miei manuali passo passo su come avviare un’attività extralberghiera (li trovate qui) avrà apprezzato la raccolta della normativa al termine dei manuali.
Tornando su di essa mi ricordo che in Molise l’attività di affittacamere non è stata definita in un’apposita norma.
Ed allora è necessario rifarsi all’L’art. 6 della Legge Quadro sul Turismo n. 217 del 1983.
Essa definisce l’attività di affittacamere come “strutture composte da non più di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile nei quali sono forniti alloggio e, eventualmente, servizi complementari”.
Ho pensato subito: perchè no?
L’immobile è li, il gestore acquista una camera in più dato che non ha la necessità di mantenere la residenza come nel caso del Bed and Breakfast (e relativa camera in cui alloggiare).
Molto probabilmente si passerà a questa forma di gestione e non a destinare le singole camere alla Locazione Turistica.
Ciò in virtù del fatto che se è vero come è vero che si può locare anche una porzione di appartamento nelle modalità della Locazione Turistica è anche vero che locare 4 stanze con 4 bagni potrebbe esser “visto” come un esercizio abusivo di questa attività.
ULTERIORI RISVOLTI PRATICI
Insieme al gestore abbiamo ragionato sul da farsi e ci siam chiesti: “forse vale la pena di arrivare sino in fondo”.
Ma come si arriva in fondo a questo problema?
Molto probabilmente il diniego dell’autorità amministrativa competente ad autorizzare l’avvio dell’attività per mancanza della delibera di cui vi ho parlato, sarò impugnato dinanzi ai Giudici competenti e… sarà sollevata una questione di Legittimità Costituzionale dinanzi alla Corte Costituzionale per illegittimità della norma.
COSA CI PORTIAMO A CASA
la domanda da porsi sempre è questa.
Ne sono fermamente convinto ogni qualvolta mi trovo ad analizzare questioni simili.
Di sicuro è sempre più evidente quanto sia necessario pianificare prima di agire.
Ciò per evitare perdite di denaro.
Ma il punto più importate è la necessità di una riforma organica di questo settore.
Non solo gli “affitti brevi” (ve ne ho parlato qui la scorsa settimana) ma tutte le forme di gestione hanno necessità di essere revisionate, poiché spesso regolate 20 anni fà e poi ri-aggiornate qua e la da interventi spinti dall’urgenza e necessità.
Io sono disponibile ad analizzare le forme di gestione utilizzate o da utilizzare con tutti i gestori che lo vorranno, per tutto il mese di ottobre inviando una mail a info@avvocatodellextralberghiero.it
Buon lavoro a tutti.
Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero
