Avv. Giuseppe Lattanzio
Giuseppe Lattanzio, Avvocato dell'Extralberghiero

LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI TURISTICHE

 

Ieri, 6 ottobre 2020, al testo di “Conversione in legge del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia” è stato approvato in Senato un emendamento, il 77.62.

L’emendamento è stato accolto con la gioia di alcuni e l’indifferenza di altri perché aveva il compito di definire i criteri entro cui la gestione delle Locazioni Turistiche è “non imprenditoriale”.

Sino a domenica 5 ottobre si parlava di massimo 3 Locazioni Turistiche ma con il nuovo testo, il “testo 3” si è passati a 4.

Leggiamolo insieme:

  1. b) dopo il comma 3, è inserito il seguente:

”3-bis. Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo di imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, a fini di tutela del consumatore e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione. È abrogato il comma 3-bis dell’articolo 4 del-decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96”».

 

ADDOLCIAMO LA PILLOLA CON IL “BONUS VACANZE”

 

Prima di continuare per dovere di cronaca giuridica vi informo che lo stesso articolo così modificato permetterebbe in tema di tax credit (bonus vacanze) di utilizzarlo “…con l’ausilio, l’intervento o l’intermediazione di soggetti che gestiscono piattaforme o portali telematici, nonché di agenzie di viaggio e tour operator”.

In soldoni si parla di O.T.A. (Online Travel Agency come Airbnb e Booking.com).

Servirà ad addolcire la pillola?

Non lo sappiamo ma cerchiamo di soffermarci sui 4 appartamenti che definiscono il limite per una gestione imprenditoriale “imposta” dal legislatore.

Quando parliamo di “regime fiscale” facciamo riferimento all’applicazione della cedolare secca quale regime di favore da utilizzare per tassare i guadagni derivanti dalla gestione delle Locazioni Turistiche.

Essi senza questa norma sarebbero tassati nella percentuale definita dallo scaglione I.R.P.E.F. a cui il nostro reddito fà riferimento.

 

I PRIMI DUBBI

 

Qui sorge la prima domanda: e se non applico la cedolare secca e tutti i redditi derivanti dalla gestione vengono tassati normalmente?

Rientro o non rientro nell’ambito della norma?

Seconda domanda: perché non è stato inserito anche l’elemento tempo nella gestione?

Se utilizzo 4 appartamenti dedicandoli ai turisti due mesi l’anno sono ugualmente un imprenditore?

Qualcuno potrebbe quindi chiedersi perché non si è fatto riferimento anche al criterio della continuità dell’attività.

Come potete vedere l’emendamento, se approvato, pare una novità ma per la verità non lo è.

Non lo è perché il mercato è fatto da piccoli gestori di uno – due immobili o di grandi gestori che già si sono organizzati nelle forme del Property Management oppure del gestore di immobili propri.

Ciò per organizzare la propria attività anche da un punto di vista di sostenibilità dei costi e per permettere ad essa di crescere in tutta Italia.

Si perché per esempio se lavorate su Roma già alla seconda Locazione Turistica gestita siete definiti imprenditori!

 

E’ VERAMENTE NECESSARIO TUTTO CIO?

 

Si per completezza normativa.

No perché ritengo che tecnicamente non cambierà tanto perché il mercato che attende questo emendamento del 2017 si è già organizzato da sé.

Piuttosto ritengo che siano altre le vere (chiamiamole così) sfide che si dovrebbero superare in Parlamento.

Una tra tutte è quella della colazione o del servizio di cibo all’interno degli immobili locati indipendentemente dal fatto che siano una Casa Vacanza, un Bed and Breakfast, un Affittacamere ho una Locazione Turistica.

Questo perché spesso sento dirmi da numerosi clienti “avvocato ma se io non offro la colazione (anche se ho una Locazione Turistica) nessuno mi sceglie sui portali”!

Questo secondo me è un problema da risolvere, perché la colazione ad oggi può essere offerta soltanto dai Bed and Breakfast.

A questo punto soffermiamoci un attimo sull’argomento: nel caso in cui si ritenga che solo Bed and Breakfast possa offrire una colazione in quel caso dovremmo aumentare i controlli.

Ma nel caso in cui si ritenga che la Casa Vacanza sia un’evoluzione del Bed and Breakfast in cui si offre la casa intera invece che la stanza, beh si potrebbe pensare di poter offrire la colazione anche in questo tipo di gestione.

In questo modo si sposterebbe il focus sulla Casa Vacanza e non sulla Locazione Turistica, con buona pace per le Amministrazioni Comunali per esempio!

La Casa Vacanza infatti è che un’attività extralberghiera, regolata una serie di attività normative quali per esempio la presentazione della S.C.I.A.

Su di essa i Comuni possono avere un voce in capitolo, ad esempio limitando l’apertura delle case vacanze in determinati luoghi, cosa che invece non possono fare come per esempio in pieno centro storico per le locazioni turistiche.

 

GLI ALTRI LIMITI DA SUPERARE

 

Un’altro limite da superare è il seguente: se un ospite non abbandona la Casa Vacanza al termine del pernottamento o una Locazione Turistica nel momento in cui il contratto è scaduto, cosa si fà?

Un Hotel ha l’obbligo di destinare la successiva prenotazione in altra stanza libera, ma nelle attività extralberghiere ciò non è possibile.

Cosa si fa in questo caso?

Dovremmo avviare un’azione di sfratto per finita locazione?

La casa resterebbe così bloccata per un anno magari, e il proprietario sarebbe spinto a farsi giustizia da se.

Nel caso della Casa Vacanza poi ci si chiede: si può intentare un azione di sfratto se alla base v’è un contratto di servizi misto a locazione?

Come vedete le sfide da vincere sono molte altre e di sicuro non sono solo nel definire i criteri di imprenditorialità delle Locazioni Turistiche.

 

COSA POSSO FARE PER TE ADESSO

 

Il contratto con cui gestisci i rapporti con i proprietari del tuo immobile adibito a Bed and Breakfast o Affittacamere sta per scadere, o sei in procinto di firmarne uno ex novo?

Hai necessità di ampliare la tua attività ma credi che il modello di business e gestione sin’ora utilizzato non sia adatto e scalabile?

Bene, se hai risposto si ad almeno una di queste domande ecco come posso aiutarti: https://avvocatodellextralberghiero.it/le-mie-consulenze/

Decidi di diventare un Gestore Pro ora!

Gli svantaggi del non esserlo già li conosci, a te la scelta.

 

Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero