Avv. Giuseppe Lattanzio
Giuseppe Lattanzio, Avvocato dell'Extralberghiero

L’EVOLUZIONE DEL PROPERTY MANAGEMENT

 

Qualifica: Property Manager!

Con questo titolo aprivo un articolo molto letto e dibattuto quasi un anno fa.

In un anno tantissime cose sono accadute nel campo del Property Management e di sicuro nessuno avrebbe potuto pensare ad una pandemia.

Strano ma vero, questo evento non ha fatto altro che mutare la figura del Property Manager, o meglio, gli ha dato una spinta in avanti verso un certo grado di maturità.

Un anno fa l’Associazione Property Manager Italia definiva il Property Manager “…un professionista dell’ospitalità che gestisce proprietà immobiliari proprie o altrui affittandole per brevi periodi a viaggiatori temporanei nel pieno rispetto della legge”.

Questa definizione è chiara e non lascia spazio a possibili dubbi: si tratta di una figura professionale e competente, che agisce nella piena legalità.

In secondo luogo nella definizione si fa riferimento alla destinazione da dare alla gestione dell’immobile: l’affitto ai turisti per brevi periodi.

Nello specifico si fa riferimento alla Locazione Turistica, presa in prestito dall’art. 4 comma 1 del Decreto Legge 50/2017 (c.d. norma Airbnb).

Esso definisce le locazioni brevi in “…contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.”

Su ciò nulla questio.

Ci troviamo di fronte ad un professionista che permette ai proprietari di immobili di “affittarli” ai turisti grazie a competenze legate al marketing, accoglienza, pricing, revenue managment, indicizzazione sui siti, customer care, ottemperanza ad adempimenti fiscali ed altro ancora.

Tuttavia questo focus sugli affitti brevi ha tormentato un bel po’ la figura del Property Manager tanto da arrivare a porsi questa domanda: il Property Manager è un agente immobiliare?

Sul punto è necessario prestare un po’ di attenzione: dato che ad oggi né il Legislatore né i Tribunali hanno fatto luce o posto chiarimenti la questione dovrà essere risolta attraverso un saggio uso del principio di prevalenza dell’attività.

Cosa significa ciò?

Se l’attività svolta dall’operatore è orientata verso lo svolgimento delle mansioni proprie dell’Agente Immobiliare, quale per esempio la mediazione tra le parti per l’acquisto e la vendita di un immobile, o sulla locazione dell’immobile (per un periodo più o meno lungo, vedi il classico contratto 4+4), egli avrà svolto un’attività che è propria dell’Agente Immobiliare.

Dovrà pertanto essere iscritto nell’apposito Albo Nazionale dopo aver superato un preciso esame; in caso contrario avrà svolto questa attività esercitando abusivamente l’attività di Agente Immobiliare, esponendosi alle sanzioni amministrative e penali previste per tale violazione.

Diversamente, se l’attività di gestore di immobili (o Property Manager) è orientata esclusivamente all’accoglienza di turisti per brevi periodi attraverso tutti i sistemi e mezzi presenti oggi sul mercato, questa attività non può essere paragonata a quella di mediazione immobiliare.

 

Cosa accade nell’Aprile 2019?

 

Il 16 aprile il Senato approva definitivamente la c.d. Legge europea 2018, o più precisamente le “Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione europea”.

Ciò che più interessa il settore Extralberghiero è ciò che è scaturito dalla Procedura di Infrazione n. 2175 del 2018 – Disposizioni in materia di riconoscimento delle qualifiche professionali.

In quel contesto venne sollevato un limite per la categoria degli agenti immobiliari: l’impossibilità di svolgere attività di Property Manager, o comunque di gestione dei patrimoni immobiliari rivolta ai fini turistici.

La stessa Commissione Europea si espresse in questi termini: “L’art. 5, co. 3, della L. 39/1989, rappresenterebbe dunque, a giudizio della Commissione, ben più di un divieto di conflitto di interessi e sembrerebbe impedire agli agenti immobiliari di esercitare qualunque altra attività diversa dall’intermediazione immobiliare. Tale divieto ostacolerebbe la possibilità di sviluppare modelli commerciali innovativi e flessibili e limiterebbe la capacità degli agenti immobiliari di offrire servizi adattati alle necessità dei loro clienti”.

Per porre rimedio a tutto ciò Il nuovo articolo 5 comma 3 modificato il 16 aprile 2019 dispone ora che “L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi”.

Analizziamo insieme il testo poco chiaro: il campo di azione degli agenti immobiliari come sappiamo sono gli immobili, e nello specifico l’incontro tra la domanda e l’offerta della vendita e della locazione degli immobili stessi.

Stando al nuovo dettato normativo un imprenditore edile che per l’appunto produce beni immobili sarebbe incompatibile con la figura di agente immobiliare e al contempo un agente immobiliare non potrebbe esercitare in forma imprenditoriale un’attività di costruzione di immobili.

Tuttavia, non parrebbe essere incompatibile l’esercizio in forma imprenditoriale dell’attività di gestore di immobili da destinare “all’affitto” ai turisti con quella dell’agente immobiliare in quanto non costituisce “produzione, vendita, rappresentanza o promozione” degli immobili stessi.

Ciò in virtù del fatto che la gestione degli immobili al fine di destinarli ai turisti comporta lo svolgimento di attività quali pubblicazione di annunci di “affitto” per i turisti sui vari portali online, gestione delle prenotazioni, dei chech-in/out, delle pulizie ecc, attività totalmente diverse dall’incontro tra domanda e offerta di vendita e di locazione di immobili.

Pare così eliminata la barriera che impediva in passato l’accesso alla gestione a fini turistici degli immobili da parte degli Agenti Immobiliari, anche se gli operatori del diritto avrebbero preferito sicuramente un testo normativo più chiaro.

In attesa che dottrina e giurisprudenza si esprimano e consolidino sull’argomento.

 

Il Property Manager post Covid-19

 

Quanto siamo vicini alla figura americana di “Gestore di Immobili”?

Adesso possiamo affermare con certezza “tanto”!

Si perché il Property Manager ora non si trova più a dover accogliere solo i turisti che verranno, ma anche gli stessi italiani o magari corregionali che vorranno spostarsi per 2 – 3 settimane, uno o più mesi in altri luoghi per lavorare da casa o anche solo mettersi alle spalle il periodo appena trascorso.

Ciò non deriva esclusivamente da una richiesta del mercato ma anche, magari, da un’analisi più approfondita del portafoglio immobiliare gestito.

Durante questa pandemia alcuni gestori (avrei voluto scrivere tanti n.d.r.) hanno valutato con dati alla mano se gli immobili gestiti fossero effettivamente idonei ad ospitare turisti.

Da questa analisi alcuni sono apparsi più idonei ad ospitare studenti o lavoratori, ed è questo il nuovo target che ospiteranno.

Il punto è: se il Property Manager destina gli immobili gestiti a un target non turistico, per un periodo superiore ai 30 giorni, cosa accade?

Dovrebbe sfociare nell’incontro di domanda e offerta di immobili sul mercato non turistico, campo dell’agente immobiliare.

Tuttavia il condizionale è d’obbligo perché la normativa in materia di contratti di locazione ad uso abitativo e simili risale al 1998.

In quest’epoca l’inquilino era in una posizione nettamente meno fortunata rispetto al proprietario e il tutto veniva equilibrato da questa normativa.

Adesso gli equilibri son cambiati e sul tavolo da gioco è apparso il settore extralberghiero, tanto per rendere la partita ancor più complessa per il legislatore.

Ma complessa per la verità non lo è, se la si analizza con la volontà di farlo e con lo scopo di apportarvi migliorie richieste dagli operatori del settore.

Se ciò non avverrà non sarà cambiato nulla e saremo ancora qui a discutere sulla figura del Property e quella dell’Agente immobiliare per esempio.

Un bel caos direi in un momento in cui professionalità e rapidità per ripartire sono le linee guida da seguire!

 

Cosa fare dunque?

 

Ci sono due strade da percorrere come sempre: la prima è quella del fai-da-te in compagnia di un cugino, che ha portato tantissimi gestori a non poter neanche dialogare con i proprietari degli immobili in questa pandemia.

Il risultato lo conosciamo: centinaia di migliaia di euro in canoni di locazione persi.

La seconda strada è figlia di un certo grado di maturità del settore: la professionalizzazione dell’attività.

Come avviene ciò?

Semplicemente accerchiandosi di consulenti e partendo dalla normativa, sempre più stringente sulla materia degli affitti brevi.

In questo campo posso aiutarti con diversi tipi di consulenze: da quella base a quella che ti accompagnerà sino alla negoziazione con i proprietari.

Richiedi ulteriori info scrivendomi a [email protected]

Ti invito a valutare questa possibilità di professionalizzare la tua attività, dato che il mercato adesso offrirà nuove opportunità a chi saprà coglierle.

#ripartirannoipro

 

Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero