L’UNICO CODICE A.TE.CO. PER PROPERTY MANAGER
Una delle domande più frequenti che i Property Manager o futuri Property Manager mi pongono è: “Avvocato qual’è il Codice A.TE.CO. corretto da utilizzare?”
In questo articolo analizzeremo insieme qual’è l’unico Codice A.TE.CO. da utilizzare per svolgere correttamente questa attività.
So benissimo che online ci sono tantissimi articoli che escludono i Codici A.TE.CO. delle consulenze alle imprese per includere gli altri Codici A.TE.CO. dedicati all’extralberghiero.
Posso però assicurarvi che utilizzare altri Codici A.TE.CO. per questa attività è solo controproducente e ve lo dimostro subito.
COSA E’ UN CODICE ATECO
Il Codice A.TE.CO. è un numero prestabilito che identifica un’attività economica svolta da una persona giuridica.
Questa indicazione di attività ha un valore molto importante sia per l’iscrizione alla camera di Commercio sia per l’apertura della partita iva nelle varie forme, personali o societarie, che la legge italiana ci permette di utilizzare.
Il Property Manager è un professionista (non può quindi operare privato con le c.d. “prestazioni occasionali”) che gestisce immobili di proprietà di altre persone per destinarli al mercato turistico – ricettivo (ho approfondito l’argomento qui).
Normalmente non possiede l’immobile ma lo detiene per svolgere questa attività.
Oltre che con gli ospiti il Property Manager ha un altro cliente: i Proprietari degli immobili con cui si rapporta spesso durante ogni mese.
Per questo motivo si distingue da tutti i Gestori tradizionali, persone fisiche o giuridiche, che gestiscono immobili posseduti a titolo di proprietà, locazione o comodato.
In ogni caso il proprietario dell’immobile è fuori dai giochi e il Gestore tradizionale si rapporta solo con gli ospiti.
Come potete notare con questa descrizione abbiamo già distinto il Property Manager dai Gestori tradizionali.
Questo cosa ci fa comprendere?
Che se sono due figure diverse svolgeranno due attività diverse e useranno Codici A.TE.CO. diversi.
QUALE (ED UNICO) CODICE ATECO PER IL PROPERTY MANAGER
Data la diversità tra le attività svolte è necessario tenerle distinte anche con i Codici A.TE.CO.
Quello da utilizzare come Property Manager è solo ed esclusivamente il 68.32.00 – Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi.
Analizzandolo scopriamo che contiene:
- attività delle agenzie incaricate di riscuotere i canoni d’affitto;
- attività delle agenzie incaricate di gestire residence in multiproprietà;
- gestione dei servizi effettuati da terzi su immobili di proprietà altrui (property management, building management);
- attività degli amministratori di condomini
e non contiene:
- attività legali, cfr. 69.10;
- attività di assistenza svolta attraverso servizi integrati di gestione agli edifici (combinazione di servizi come pulizie generali di interni, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni, smaltimento di rifiuti, servizi di portineria e sorveglianza), cfr. 81.10;
- condomini come datori di lavoro per personale domestico, cfr. 97.00.
Questo è l’unico Codice A.TE.CO. che il Property Manager può utilizzare per gestire immobili di proprietà di terzi.
la prima domanda che mi farete è: “va bene avvocato, ma il Codice A.TE.CO. per la casa vacanza non lo utilizziamo?”
La mia risposta è una e secca: no!
Non dovete confondere l’attività di casa vacanza (o b&b o affittacamere) con quella del Property Manager.
La casa vacanza è l’attività con cui chi possiede un immobile lo destina ai turisti.
Il Property Manager invece acquisisce immobili con un contratto di gestione e li destina ai turisti utilizzando la forma della locazione turista e, solo a volte, quella della casa vacanza non imprenditoriale.
Per questo motivo il Codice A.T.E.CO. 55.20.51 – AFFITTACAMERE PER BREVI SOGGIORNI, CASE ED APPARTAMENTI PER VACANZE, BED AND BREAKFAST, RESIDENCE non può essere utilizzato per svolgere la sola attività di Property Management.
Questo Codice A.TE.CO. prevede la “fornitura di alloggio di breve durata presso: chalet, villette e appartamenti o bungalow per vacanze cottage senza servizi di pulizia”.
E’ esclusa la gestione di immobili di terzi e per questo non può essere utilizzato per la sola attività di Property Management.
Cosa significa questo: che se il gestore tradizionale è già partito in passato con il Codice A.TE.CO. 55.20.51 per gestire delle case vacanza affiancherà il Codice A.TE.CO. 68.32.00 8anche se qui si apre un capitolo a parte che tratterò in un altro articolo).
Se il Property Manager sta avviando l’attività dovrà utilizzare il Codice A.TE.CO 68.32.00.
GLI ALTRI CODICI ATECO DA NON UTILIZZARE
Un altro Codice A.TE.CO. da non utilizzare è il 68.20.01 – Locazione immobiliare di beni propri.
Questo Codice è necessario per svolgere le seguenti attività:
- affitto e gestione di immobili di proprietà o in leasing: edifici ed alloggi residenziali, edifici non residenziali, incluse sale per esposizioni, strutture di magazzinaggio, terreni, centri commerciali;
- affitto e gestione di immobili di proprietà o in leasing: case, appartamenti e camere ammobiliate o meno per soggiorni di lunga durata, generalmente su base mensile o annuale;
- gestione di aree residenziali per case trasportabili;
- sviluppo di progetti immobiliari finalizzati all’affitto.
Come potere notare si fa riferimento ai beni propri che il Property Manager non può gestire utilizzando la sua attività professionale dato che, attraverso la sua attività i Proprietari sui canoni di locazione percepiti godono di una tassazione del 21% (simile al regime agevolato della c.d. cedolare secca).
Gli immobili propri il Property Manager dovrebbe darli in comodato o in locazione alla propria attività professionale e, nel secondo caso, non potrebbe godere del regime agevolato della “cedolare secca”.
Per questo motivi ritengo che la gestione di immobili propri debba avvenire con un’attività separata per evitare al Property Manager contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Discorso simile al 55.20.51 è da applicare per tutti gli altri Codici A.TE.CO.
COSA POSSO FARE PER TE
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