Avv. Giuseppe Lattanzio
Giuseppe Lattanzio, Avvocato dell'Extralberghiero

L’EXTRALBERGHIERO A DUE MESI DALLA RIPARTENZA

 

Circa due mesi fà ripartiva il mercato interno italiano, attraverso l’apertura dei confini di ogni singola Regione.

Prima e dopo in tantissimi hanno cercato di fare delle valutazioni sul mercato e delle previsioni, riuscendoci in parte.

In questo articolo non voglio trattare di ciò, del turismo al mare o in montagna piuttosto che nelle città.

Tutt’altro.

Ci soffermeremo ad analizzare quanto è cambiato il rapporto tra i Gestori di attività extralberghiere e i Proprietari di immobili.

VUOTO PER PIENO: ADDIO O ARRIVEDERCI?

 

Durante la pandemia è accaduto il peggio riguardo i contratti di locazione utilizzati dai Gestori per possedere un immobile da destinare ai turisti.

Son venuti a galla contratti transitori, per studenti, anche abitativi ma spesso senza la possibilità di subaffittare l’immobile.

Il peggio ha riguardato i canoni di locazione: 5.500 € al mese per un trilocale in una famosa città d’arte, 8.000 € al mese per una villa al mare.

A volte anche accompagnati con penali del tipo: “per ogni giorno di ritardo nel pagamento del canone di locazione il conduttore dovrà riconoscere al locatore la somma di € 120 per giorno a titolo di risarcimento del danno (quale danno, n.d.r.)”.

Insomma, il crollo del “fai da te”.

Dall’altra parte i proprietari che hanno sempre riscosso i canoni di locazione in maniera puntuale spesso non hanno concesso alcuna interruzione (rinuncia la pagamento del canone) o sospensione (rinuncia temporanea, il pagamento è rinviato ad altra data) del pagamento del canone di locazione.

Così facendo molti Gestori hanno dovuto utilizzare la cassa per far fronte a questipagamenti a tanti altri, reduci dalla bassa stagione, hanno dovuto consegnare le chiavi ai proprietari e chiudere l’attività.

Insomma, per un buon 50% dei casi è stato un accordo mancato in cui ci hanno perso sia i Gestori che i Proprietari.

Si poteva fare di più, ma questa fase ha soffertomolto anche dell’incertezza normativa in cui ancora oggi vivono per esempio le locazioni turistiche.

 

IL POST PANDEMIA

 

Sulla linea della ripartenza tanti gestori hanno deciso di “ri-equilibrare” i rapporti con i Proprietari proponendo loro di passare alla formula di gestione del Property Management.

Di essa ne ho parlato in tantissimi articoli (per es qui e qui), quindi non mi soffermerò ulteriormente.

Ciò che è emerso da questo lavoro di ri-equilibrio è stata la preparazione a monte.

Una preparazione fatta sui numeri e sulla normativa da utilizzare.

Quindi il perfetto contrario di ciò che ha spinto il motore dell’extralberghiero sino ad ora: il lasciar spesso tutto al caso.

In molti non gradiranno questa parola perchè ritengono che l’extralberghiero è avere una casa pulita, accogliere l’ospite di persona a qualunque ora, accontentarloa  più non posso.

Purtroppo la pandemia ha mostrato tutta la fragilità di questa “linea di pensiero”.

Il lato positivo è che in tanti si sono soffermati a valutare quanto fatto per non perderlo e hanno deciso di ridicscutere tutto: in primis i rapporti con i Prorpietari.

Può apparire strano a primo impatto, dato che molti Gestori si ritengono fortunati ad aver ottenuto un appartamento da sublocare ai turisti.

Ma a guardar bene non è così, perche per esempio molto spesso i Proprietari hanno chiesto canoni di locazione maggiori della destinazione abitativa per il solo fatto di dover svolgere un’attività extralberghiera.

Con la formula di gestione del Property Management ciò non accade, poichè il Proprietario non ha più una somma fissa da incassare ma variabile.

Le variabili sono dovute dalla stagionalità, dagli investimenti in termini di immagine effettuati sull’immobile e sulla capacità di vendita del Property Manager per esempio.

Così facendo il Proprietario torna ad essere “quasi” un socio del Gestore e a “condividere” gli alti e bassi del mercato.

 

COSA POSSIAMO TRARRE DI BUONO DA TUTTO CIO’

 

In primis sicuramente una maggiore professionalità dei Gestori.

Siano essi già Gestori di Case Vacanze, Affittacamere o Locazioni Turistiche, in tanti hanno tirato i remi in barca per un pò e hanno studiato a fondo con esperti del settore come “ristrutturare” la propria attività.

In secundis una maggior consapevolezza: non bastano alcune foto fatte con il cellulare e un account sulle principali O.T.A. per operare in questo settore.

Son seguiti altri bonus e tra di essi di sicuro la ristrutturazione del proprio “patrimonio immobiliare gestito”.

Alcuni immobili sono tornati sul mercato abitativo, altri sono stati destinati a contratti transitori.

Così facendo sono molti di più ora gli immobili che effettivamente possono ospitare i turisti!

 

COSA POSSO FARE PER TE

 

Come avrai notato il settore tende a professionalizzarsi sempre più.

E’ impensabile continuare a lavorare basandosi su notizie non certe o trovare “qua e là” on-line, a discapito della tua attività e portandoti ad essere vulnerabile in caso di controlli da parte delle Autorità competenti.

Ti invito pertanto a ripensare la tua attività e il tuo concetto di team, inteso come gruppo di pari con cui lavorare e inteso anche come professionisti che ti supportano nell’attività.

Contattami a [email protected] o al 0806190764 per analizzare insieme la tua attività e il tuo portafoglio immobili.

Visita inoltre la sezione risorse, ce ne sono di gratuite e a pagamento per tutti i gestori extralberghieri!

 

Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero.