ESCLUSA LA CEDOLARE SECCA PER LE ATTIVITA’ COMMERCIALI

Da due giorni a questa parte i commercianti e gli imprenditori hanno sicuramente visualizzato questa notizia tra le “possibili notizie che potrebbero interessarti” sui principali motivi di ricerca e sui maggiori social.

Se dovesse essere confermata nella prossima legge di bilancio, questa scelta di Governo impedirebbe ai proprietari di immobili destinati ad attività commerciali non potranno godere del regime agevolato della “cedolare secca”.

Così facendo, in soldoni, questi non potrebbero più applicare una tassazione agevolata del 21% sui canoni ottenuti dalla locazione di un immobile ad attività commerciali e non solo.

Prima di parlare dei riflessi sul settore extralberghiero cerchiamo di capire chi è veramente coinvolto, partendo dalla definizione dell’Art. 27. – “Durata della locazione – commi 1, 2 e 3:

La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate:

1) industriali, commerciali e artigianali;

2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.

La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere”.

L’articolo di legge è veramente chiaro e possiamo esserlo ancora di più usando un coltellino svizzero per capire quali immobili rientrano e quali no.

QUALI IMMOBILI E ATTIVITA’ SONO INTERESSATI

In soldoni, non rientrano in questo caso tutti gli immobili con categoria di Catasto A1 – A11 esclusi gli A10 (uffici).

Come potete notare il riflesso sull’extralberghiero è importante, poiché rientrano nella “non applicabilità della cedolare secca” ai contratti riguardanti le attività di interesse turistico tra cui i nostri B&B, Casa Vacanze e Affittacamere esercitati in forma imprenditoriale.

Utilizzando il nostro “coltellino svizzero” è chiaro che non rientrano in questa esclusione (scusate il gioco di parole):

• le locazioni turistiche (gli amati affitti brevi) sempre,
• mentre i B&B, le Case Vacanze e Affittacamere nelle Regioni in cui possono essere esercitate in forma non imprenditoriale.

Quasi tutti i modelli utilizzati dalla maggior parte dei Player del settore in pratica.

Tornando alle attività commerciali e di interesse turistico questa mancanza potrà creare, a parer mio, alcune modifiche e novità importanti nella mappa italiana dell’accoglienza extralberghiera.

Partiamo da un presupposto: le attività extralberghiere non imprenditoriali raramente sono attività che richiedono immobili di dimensioni veramente importanti, richiedenti un canone di locazione che vanno oltre i 2000 euro mensili.

Perciò dimentichiamo i grandi negozi e i grandi uffici: non hanno nulla a che fare con l’attività extralberghiera!

In questi casi chi loca grandi superfici ad imprenditori e professionisti sa benissimo come e quanto pagare le tasse dovute sul canone di locazione!

Tornando alla casistica normale, i proprietari già di loro raramente concedono immobili adibiti a civile abitazione per periodi di 6 + 6 anni per due macro-motivi:

1. perché è una “richiesta” del mercato abbastanza recente,
2. perché di loro sono già portatori di un certo timore verso i conduttori a cui magari hanno ceduto il loro immobile con un contratto ad uso abitativo della durata di 4 + 4 anni.

Ora, venendo meno la cedolare secca, i proprietari potrebbero nuovamente fare un passo indietro, scegliendo magari persone che non esercitano un’attività commerciale.

Così facendo creerebbero una scarsità di immobili che potrebbe colpire chi vuole esercitare un’attività extralberghiera in forma imprenditoriale!

Soffermiamoci un attimo su questa “scelta” dei gestori: spesso non è una vera e propria scelta, ma è imposta dalla normativa della Regione di appartenenza.

In Puglia per esempio il gestore che intende offrire dei servizi agli ospiti non potrà optare per gli affitti brevi (non lo si può fare in tutta Italia), ma dovrà optare per una Casa Vacanza o per un’Affittacamere (se vuoi saperne di più scrivimi pure qui).

Quindi scelta obbligata.

COSA FARE IN QUESTI CASI?

Normalmente si cerca un altro proprietario, ma se la cedolare secca non dovesse più essere applicata alle attività commerciali, imprenditoriali ecc, questa ricerca potrebbe essere sempre più difficile.

Cosa potrebbero fare quindi i futuri gestori?

Per esempio optare per le locazioni turistiche o c.d. affitti brevi, attività di accoglienza dei turisti basati su contratti tra privati (lo sono entrambe le parti normalmente) su cui si applica la cedolare secca con tranquillità.

Ma non è tutto.

Pensiamo a chi utilizza una società per cercare degli immobili sul mercato e poi sub-locarli ai turisti.

Anche in questo caso i proprietari di immobili non potranno utilizzare la cedolare secca (poiché si applica solo nei casi in cui chi cede il bene in “affitto” e chi lo riceve son privati), con un possibile aggravio dei costi da sostenere nel locare una casa ad una società.

Se ci pensate, così facendo il mercato potrebbe continuare ad essere composto da “privati” che affittano la loro seconda o terza casa ai turisti con la formula della locazione turistica.

E come si prendono, anche indirettamente, altri soldi da questi gestori?

Per esempio obbligandoli a pagare il Canone Speciale RAI (può esserti utile questo articolo sul punto): facendo così entrare dalla finestra ciò che è uscito dalla porta.

Magari in futuro gli si richiederanno altri oneri, e così i conti tornano nuovamente nel settore extralberghiero.

Se sei un imprenditore il tuo proprietario di immobili non godrà della cedolare secca, e tu avrai difficoltà a trovare immobili adatti a te.

Se li troverai entreranno maggiori entrate nelle tasse dello Stato.

Se invece resterai una persona fisica potrai utilizzare la Locazione Turistica come forma di gestione e, molto probabilmente, ti obbligheranno a pagare il Canone Speciale RAI.

E il giro si chiude, con degli emendamenti alla Legge di Bilancio che, studiati ad hoc o incrociati involontariamente, avranno un riflesso negativo anche sul nostro settore.

COSA POSSO FARE PER TE

Come avrai notato il settore tende a professionalizzarsi sempre più.

E’ impensabile continuare a lavorare basandosi su notizie non certe o trovare “qua e là” on-line, a discapito della tua attività e portandoti ad essere vulnerabile in caso di controlli da parte delle Autorità competenti.

Ti invito pertanto a ripensare la tua attività e il tuo concetto di team, inteso come gruppo di pari con cui lavorare e inteso anche come professionisti che ti supportano nell’attività.

Contattami a [email protected] o al 0806190764 per analizzare insieme la tua attività e il tuo portafoglio immobili.

Visita inoltre la sezione risorse, ce ne sono di gratuite e a pagamento per tutti i gestori extralberghieri!

Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero.