IL PROPERTY MANAGER DEVE ESSERE UN AGENTE IMMOBILIARE?

(ARTICOLO LUNGO, METTETEVI COMODI)

 

Ho deciso di rispondere a questa domanda con un articolo dedicato, dato che nonostante tanti video sul mio canale YouTube ricevo ogni giorno almeno una mail in cui mi chiedete se il Property Manager deve essere un Agente Immobiliare.

Partiamo da un presupposto: se vi ponete questa domanda o non conoscete la risposta o qualcuno vi ha detto che il Property Manager deve essere un Agente Immobiliare.

Tuttavia vi guardate intorno e notate che tantissimi Property Manager non sono Agenti Imlmobiliari.

Cosa fare allora? Iniziare a studiare la materia, con zero scuse: siete voi i primi a doverne sapere di più, poi seguono gli avvocati e i commercialisti.

 

DEFINIAMO IL CAMPO DA GIOCO

 

In tanti danno per scontato che se il Property Manager deve essere un Agente Immobiliare, gli Agenti Immobiliari hanno sempre svolto attività di gestione di immobili di proprietà di terzi.

Bene, devo sfatare subito questo mito: gli Agenti Immobiliari solo da due o tre anni possono svolgere questa attività e loro lo sanno bene.

Infatti le maggiori associazioni di categoria hanno stilato un contratto tipo e definito l’ambito di azione dopo che l’Italia è stata sanzionata attraverso la procedura europea d’infrazione n. 2018/2175.

Questa procedura d’infrazione parte dalla violazione della Direttiva 2005/36/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 7 settembre 2005 relativa al riconoscimento delle qualifiche professionali.

Il paragrafo 3 dell’articolo 59, come modificato dalla Direttiva 2013/55/UE, stabilisce che:

“3. Gli Stati membri valutano se i requisiti stabiliti nel loro ordinamento giuridico per limitare l’accesso a una professione o il suo esercizio ai possessori di una specifica qualifica professionale, inclusi l’impiego di titoli professionali e le attività professionali autorizzate in base a tale titolo, indicati all’articolo come «requisiti», sono compatibili con i seguenti principi: a) i requisiti non devono essere direttamente o indirettamente discriminatori sulla base della nazionalità o del luogo di residenza; b) i requisiti devono essere giustificati da un motivo imperativo di interesse generale; c) i requisiti devono essere tali da garantire il raggiungimento dell’obiettivo perseguito e non vanno al di là di quanto è necessario per raggiungere tale obiettivo”.

Questa violazione è analizzata unitamente alla violazione dell’articolo 49 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea – TFUE.

Questo articolo, contenuto nel Titolo IV – Libera Circolazione delle Persone, dei Servizi e dei Capitali, al Capo 2 – Il Diritto di Stabilimento, statuisce che:

“Nel quadro delle disposizioni che seguono, le restrizioni alla libertà di stabilimento dei cittadini di uno Stato membro nel territorio di un altro Stato membro vengono vietate. Tale divieto si estende altresì alle restrizioni relative all’apertura di agenzie, succursali o filiali, da parte dei cittadini di uno Stato membro stabiliti sul territorio di un altro Stato membro. La libertà di stabilimento importa l’accesso alle attività autonome e al loro esercizio, nonché la costituzione e la gestione di imprese e in particolare di società ai sensi dell’articolo 54, secondo comma, alle condizioni definite dalla legislazione del paese di stabilimento nei confronti dei propri cittadini, fatte salve le disposizioni del capo relativo ai capitali”.

Le due norme suindicate si focalizzano sui requisiti stabiliti “per limitare l’accesso a una professione o il su esercizio ai possessori di una specifica qualifica professionale”.

Essi “devono essere giustificati da un motivo imperativo di interesse generale” e “devono essere tali da garantire il raggiungimento dell’obiettivo perseguito e non vanno al di là di quanto è necessario per raggiungere tale obiettivo”.

Inoltre questi requisiti non possono violare il diritto di stabilimento dei cittadini di uno stato membro e l’esercizio di attività autonome.

Al fine di comprendere meglio il contenuto di questa infrazione è necessario leggere parte del Dossier dell’8 marzo 2019 – Scheda di lettura alla Legge Europea 2018 – Disegno di legge A.C. 1432, recante “Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione europea -Legge europea 2018”, del Servizio Studi del Senato della Repubblica e della Camera dei Deputati.

Con specifico riferimento alla procedura di infrazione n. 2018/2175 è necessario soffermarsi sull’analisi fatta sulle “Procedure di contenzioso”:

“Nell’ambito della procedura di infrazione 2018/2175, la Commissione europea ha rilevato che l’art. 5, co. 3, della L. 39/1989, limiterebbe fortemente le attività che un agente immobiliare può svolgere, osservando che l’articolo 59, paragrafo 3, della direttiva 2005/36/CE e l’articolo 49 TFUE prevedono che qualsiasi restrizione dell’accesso a una professione o, più in generale, a un’attività di prestazione di servizi rispetti in particolare il principio di proporzionalità… In secondo luogo, l’articolo 25, paragrafo 1, della direttiva 2006/123/CE consente agli Stati membri di limitare l’esercizio di attività multidisciplinari nelle professioni regolamentate, ma solo nella misura in cui ciò sia giustificato per garantire il rispetto di norme di deontologia diverse in ragione della specificità di ciascuna professione, di cui è necessario garantire l’indipendenza e l’imparzialità. Tali restrizioni, per essere giustificate, devono essere proporzionate, adatte alle rispettive professioni e necessarie per garantire l’imparzialità e l’indipendenza dei singoli professionisti. L’art. 5, co. 3, della L. 39/1989, rappresenterebbe dunque, a giudizio della Commissione, ben più di un divieto di conflitto di interessi e sembrerebbe impedire agli agenti immobiliari di esercitare qualunque altra attività diversa dall’intermediazione immobiliare. Tale divieto ostacolerebbe la possibilità di sviluppare modelli commerciali innovativi e flessibili e limiterebbe la capacità degli agenti immobiliari di offrire servizi adattati alle necessità dei loro clienti… Non emergerebbe con chiarezza come l’esercizio di qualunque altra attività senza alcuna distinzione possa incidere negativamente sul rendimento professionale degli agenti immobiliari e per quale motivo, per proteggere i consumatori, non siano sufficienti soluzioni meno restrittive, ad esempio norme generiche sul conflitto di interessi o criteri di incompatibilità specifici per quelle attività per le quali sia possibile dimostrare l’esistenza di un rischio connesso agli obiettivi di interesse pubblico perseguiti”.

Grazie ai lavori svolti da entrambe le Camere oggi l’Italia dispone della Legge del 03/05/2019 n. 37 – Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione europea – Legge europea 2018.

L’articolo 2 dispone che:

1. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: «3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi».

Questa norma apre la strada alla possibilità per gli Agenti Immobiliari di svolgere attività d’impresa, ad esclusione di “attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione”.

Si apre così la strada alla possibilità di fornire “servizi” afferenti il settore.

Un’agenzia immobiliare può così offrire, con la stessa ragione sociale, una serie di plus come consulenza del credito, gestione delle locazioni a 360 gradi, certificazione e valutazione dell’immobile.

Prova di ciò è la preoccupazione da parte di alcune federazioni professionali per l’emendamento presentato al Senato della Repubblica al testo recante Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione europea – Legge europea 2019-2020 (2169).

Questo emendamento, approvato e inserito nel testo normativo richiamato, modifica nuovamente il comma 3 dell’articolo 5 della legge n. 39 del 1989 nella seguente modalità:

4.103 – Bonino: Sostituire il comma 2, con il seguente: «2. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito con il seguente:
“L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione ovvero con la qualità di dipendente di tale imprenditore, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi”.»

Questa modifica impedisce l’erogazione di servizi in ambito creditizio da parte degli agenti immobiliari non potranno erogare servizi in ambito creditizio in palese contrasto con il quadro normativo Europeo.

Ciò pone l’Italia nuovamente in potenziale conflitto per gli stessi motivi per cui è stata sottoposta alla procedura di infrazione n. 2018/2175.

L’analisi svolta sinora ha uno scopo ben preciso: definire ulteriori attività legate agli immobili che sono esterne all’attività di mediazione, attività ora accessibili anche all’Agente Immobiliare grazie alla modifica apportata al comma 3 dell’articolo 5 suindicato dalla Legge n. 37 del 2019.

Alcune di queste attività vengono svolte dal Property Manager, quali la gestione di immobili di terzi, attività totalmente diversa dall’attività di mediazione.

 

SIAMO TUTTI CO-HOST (PARTENDO DAL PIEMONTE)

 

Al fine di analizzare l’attività del Property Manager è necessario analizzare la figura del co-hosting prevista dalla Online Travel Agency Airbnb.

Prima di analizzare questa figura è possibile definire la Società Airbnb come un gruppo di società, come definito al paragrafo 18 della Sentenza della Corte di Giustizia Europea nella Causa C-390/18:

“La società di diritto irlandese Airbnb Ireland UC, con sede in Dublino (Irlanda), fa parte del gruppo Airbnb, composto da diverse società direttamente o indirettamente controllate dalla Airbnb Inc., la quale ha sede negli Stati Uniti. La Airbnb Ireland offre una piattaforma elettronica che ha come scopo, mediante il versamento di una commissione, quello di mettere in contatto … da una parte, albergatori, professionisti e privati, che dispongono di alloggi da dare in locazione e, dall’altra, persone che cercano questo tipo di sistemazione. La Airbnb Payments UK Ltd, società di diritto britannico con sede in Londra (Regno Unito), fornisce, per parte sua, servizi di pagamento on line nel quadro di quest’attività di collegamento e gestisce i pagamenti del gruppo nell’Unione europea”.

La Società Airbnb Inc ha iniziato ad operare in Italia nel 2011 identificando con il nome di Host l’operatore, professionista o privato, che utilizza il portale della Società per accogliere ospiti da tutto il mondo all’interno dell’immobile posseduto.

All’interno del portale troviamo quindi alberghi e figure assimilate, nonché tutto il ramo dell’extralberghiero quali case vacanze, bed and breakfast, affittacamere, figure tipiche regionali come le residenze d’epoca in Toscana, per finire alle semplici locazioni turistiche.

Chi gestisce queste attività è identificato come host.

Dal 2015 Airbnb ha introdotto una figura di supporto all’host, definendolo co-host.

Al fine di analizzare questa figura riporto agevolmente quanto indicato sul sito www.Airbnb.it:

“Cosa possono fare i co-host: Oltre a dare una mano, i co-host possono anche agire da host principale di un annuncio e aiutare il titolare a gestire tutti gli aspetti dell’attività di host, compresa la cura dello spazio e degli ospiti.
Ecco in cosa possono essere d’aiuto i co-host:
– Creare un annuncio: i co-host possono gestire l’annuncio, scrivere titoli e descrizioni, scattare e caricare le foto e determinare i prezzi. Aggiornare il calendario e i prezzi: possono mantenere aggiornata la disponibilità e gestire i prezzi, inclusi quelli stagionali e gli sconti settimanali.
– Gestire le prenotazioni: possono accettare o rifiutare le richieste di viaggio.
– Scambiare messaggi con gli ospiti: possono far conoscenza con gli ospiti, rispondere alle loro domande, nonché coordinare arrivi e partenze per conto del titolare dell’annuncio.
– Preparare lo spazio per gli ospiti: possono aiutare a rendere l’alloggio accogliente e pronto a ricevere gli ospiti e ad allestirlo con tutti i servizi.
– Accogliere di persona gli ospiti: possono accogliere gli ospiti all’arrivo, mostrare loro l’alloggio e rispondere a eventuali domande sulla zona.
– Aiutare gli ospiti durante il soggiorno: se gli ospiti riscontrano un problema, possono comunicare con loro per risolverlo. I casi possono includere, a titolo esemplificativo, un ospite rimasto chiuso fuori dall’alloggio o la connessione internet che non funziona.
– Scrivere recensioni: i co-host possono usare il proprio account Airbnb per scrivere le recensioni degli ospiti per conto del titolare dell’annuncio.
– Pulizia e manutenzione: possono collaborare con un servizio di pulizia professionale, pulire lo spazio autonomamente o entrambe le cose. Ad esempio, un co-host può lavare gli asciugamani e le lenzuola, mentre un servizio di pulizia può occuparsi della cucina e dei bagni. Il co-host può anche gestire la manutenzione e le riparazioni generali della casa.
– Ricevere assistenza da Airbnb: ti occorre aiuto per una prenotazione oppure hai un problema con un ospite? I co-host possono gestire la comunicazione e trovare una soluzione.
– Richieste del Centro Soluzioni: i co-host possono inviare o richiedere denaro agli ospiti per questioni relative a un viaggio Airbnb tramite il Centro Soluzioni”.

L’analisi dei compiti del co-host è molto importante poiché da essa si evince che il co-host può sostituirsi interamente all’Host in tutte le attività che Airbnb permette di svolgere all’host.

Tra di esse, come è possibile notare, non v’è la mediazione immobiliare.

L’host e il co-host utilizzano il portale online fornito da Airbnb per creare una vetrina virtuale con cui mostrare ai cittadini di quasi 200 stati mondiali l’immobile gestito e, di riflesso, ricevere dagli futuri ospiti prenotazioni online.

La figura del co-host è stata così sdoganata da Airbnb senza alcuna contestazione all’interno del territorio e della legislazione italiana.

Tra i co-host vi sono amici, parenti dell’host ma anche i Property Manager, figure professionali che operano legalmente all’interno del panorama normativo italiano.

A sostegno di quanto motivato sinora e, per definire meglio la figura del Property Manager, è necessario richiamare la normativa regionale del Piemonte, nella parte in cui identifica e regolamenta la forma di gestione extralberghiera della Casa Vacanza.

Il testo normativo è la Legge regionale n. 13 del 03 agosto 2017 – Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere, il cui articolo 6 nei primi due commi dispone che:

“Art. 6. (Case ed appartamenti vacanze e residence)
1. Sono definite case ed appartamenti vacanze (CAV) le unità abitative di civile abitazione, arredate e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, date in uso a turisti, senza la somministrazione di alimenti e bevande né l’offerta di servizi centralizzati di tipo alberghiero, ad eccezione di quelli previsti dall’articolo 11.
2. Le strutture di cui al comma 1 possono essere gestite unitariamente in forma imprenditoriale diretta o indiretta:
a) quando sono gestiti in forma imprenditoriale diretta, i proprietari, siano essi imprenditori turistici, singoli o associati, o facenti parte di un consorzio o di una cooperativa turistica, gestiscono direttamente una o più case o appartamenti;
b) quando sono gestiti in forma imprenditoriale indiretta, i proprietari danno in gestione le case o gli appartamenti, nel numero di cui alla lettera a), ad imprenditori singoli o associati, o ad agenzie immobiliari, ad intermediari immobiliari, a società di gestione immobiliare, anche turistica, o a società facenti parte di consorzi o cooperative che operano nel settore turistico, mediante stipula di apposita convenzione i cui contenuti minimi sono definiti dal regolamento di attuazione di cui all’articolo 18”.

La norma su richiamata apre la strada a due tipi di gestione della Casa Vacanza imprenditoriale: quella diretta, ad opera dei proprietari, e quella indiretta, ad opera di vari soggetti tra cui imprenditori singoli o associati.

La norma non specifica quali caratteristiche devono avere gli imprenditori singoli o associati, ma li distingue da agenzie immobiliari, da intermediari immobiliari, società di gestione immobiliare ecc.

Infatti la gestione indiretta è affidata o “ad imprenditori singoli o associati, o ad agenzie immobiliari, ad intermediari immobiliari, a società di gestione immobiliare, anche turistica…”.

Il testo normativo è chiaro e non permette interpretazioni diverse da quella fornita in questo articolo.

In questo caso la Regione Piemonte non solo specifica la differenza tra gestione diretta e gestione indiretta, in modo similare alla Società Airbnb con la figura dell’host e co-host, ma va oltre.

Nel Regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018 – Caratteristiche e modalità di gestione delle strutture ricettive extralberghiere, requisiti tecnico-edilizi ed igienico-sanitari occorrenti al loro funzionamento, nonché adempimenti per le locazioni turistiche (Articolo 18 della legge regionale 3 agosto 2017 n. 13) la Regione Piemonte all’ Art. 2 – Modalità di esercizio e periodi di apertura, comma 5 stabilisce che:

“La gestione imprenditoriale indiretta delle case e appartamenti vacanze di cui all’ articolo 6, comma 2, lettera b) della l.r. 13/2017 , può essere regolata sulla base degli elementi indicativi di cui all’allegato F del presente regolamento, liberamente modificabile dalle parti”.

L’Allegato F suindicato definisce “elementi indicativi del contratto di gestione imprenditoriale indiretta di case e appartamenti vacanze/ residence”.

“1. Oggetto
– tipologia di struttura ricettiva (CAV o residence);
– norme di riferimento;
– indicazione delle unità immobiliari (ubicazione e riferimenti catastali);
– descrizione dell’unità immobiliare (mq, numero di vani, pertinenze, arredamento, accessori …).
2. Diritti del gestore
– compenso;
– disponibilità esclusiva/non esclusiva dell’unità immobiliare.
3. Obblighi del gestore
– attività di promozione turistica dell’immobile;
– gestione dell’unità immobiliare, pulizia e cambio della biancheria (con riferimento alla categoria di classificazione), manutenzione ordinaria;
– assolvimento degli obblighi fiscali e amministrativi;
– divieto di cessione o cambio di destinazione d’uso dell’immobile.
4. Diritti del proprietario
– permesso/divieto di utilizzo temporaneo dell’unità immobiliare.
– canone di locazione e modalità di pagamento (rendicontazione, garanzia di affitto minimo…)
5. Obblighi del proprietario
– garanzia della disponibilità dell’immobile;
– pagamento delle spese condominiali, accessorie e delle utenze;
– manutenzione straordinaria.
6. Termini e condizioni
– durata del contratto;
– risoluzione anticipata;
– termini per le contestazioni sullo stato dell’unità immobiliare e degli arredi.
7. Garanzie
– polizza assicurativa”.

Al punto 3. Obblighi del gestore si fa riferimento a specifiche attività e nessuna di esse rientra nell’attività di mediazione immobiliare.

Tuttavia queste sono le principali attività svolte dal Property Manager con un contratto creato ad hoc, normalmente sulla base delle indicazioni previste in questo allegato.

Del contratto ne parlerò nei prossimi paragrafi.

L’obiettivo di questo paragrafo è dimostrare che l’attività di gestione dell’immobile può essere svolta anche da soggetto diverso dal proprietario e che in tale attività non vi è attività di mediazione immobiliare.

 

ESISTE UN SOLO CODICE A.TE.CO. PER I PROPERTY MANAGER

 

Il Property Manager nella sua attività di gestione di beni immobili per conto terzi vede ricondotta la sua attività all’interno del Codice ATECO 68.32.00.

Il codice ATECO è una combinazione alfanumerica che identifica una attività economica ed è necessario per aprire una nuova partita IVA presso l’Agenzia delle Entrate.

Ogni codice identifica una categoria merceologia e l’ATECO suindicato rientra nella categoria merceologica n. 68 – Attività Immobiliari.

A sua volta l’ATECO 68 si suddivide in alcune sottocategorie, quali:

“68.1 COMPRAVENDITA DI BENI IMMOBILI EFFETTUATA SU BENI PROPRI
68.2 AFFITTO E GESTIONE DI IMMOBILI DI PROPRIETÀ O IN LEASING
68.3 ATTIVITÀ IMMOBILIARI PER CONTO TERZI”

La sottocategoria 68.3 a sua volta distingue

“68.31 Attività di mediazione immobiliare
 68.32 Gestione di immobili per conto terzi”

Il Codice ATECO 68.31.00 – Attività di mediazione immobiliare riporta le seguenti attività:
– “intermediazione nell’acquisto, nella vendita e nell’affitto di immobili per conto terzi
– servizi di consulenza e di stima nell’acquisto, nella vendita e nell’affitto di immobili per conto terzi
– agenti immobiliari che operano per conto terzi
Dalla classe 68.31 è esclusa:
– attività legali, cfr. 69.10″.

A differenza dell’ATECO 68.31.00, l’ATECO in cui opera il Property Manager, il 68.32.00 – Gestione di immobili per conto terzi riporta le seguenti:
– “attività delle agenzie incaricate di riscuotere i canoni d’affitto
– attività delle agenzie incaricate di gestire residence in multiproprietà
– gestione dei servizi effettuati da terzi su immobili di proprietà altrui (property management, building management)
– attività degli amministratori di condomini
Dalla classe 68.32 sono ESCLUSE:
– attività legali, cfr. 69.10
– attività di assistenza svolta attraverso servizi integrati di gestione agli edifici (combinazione di servizi come pulizie generali di interni, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni, smaltimento di rifiuti, servizi di portineria e sorveglianza), cfr. 81.10
– condomini come datori di lavoro per personale domestico, cfr. 97.00”.

L’analisi dei due Codici ATECO di cui sopra mostra in modo chiaro e netto l’assenza di attività di mediazione all’interno dell’ATECO 68.32.00.

Anche l’attività di “servizi di consulenza e di stima nell’acquisto, nella vendita e nell’affitto di immobili per conto terzi” contenuta nell’ATECO 68.31.00 è totalmente diversa dall’attività di “attività delle agenzie incaricate di riscuotere i canoni d’affitto” previste nell’ATECO 68.32.00: queste ultime infatti vengono svolte in nome e per conto del proprietario, a differenza delle prime che vengono svolte in posizione di terzietà da parte dell’agente immobiliare.

Analizzando il Codice ATECO 68.32.00 nella sua evoluzione storica, nel passaggio dalla denominazione del 1991 a quella del 2002 per esempio, riporta le seguenti indicazioni:

“70.32.0 Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi
– attività delle agenzie incaricate di riscuotere i canoni d’affitto
– attività delle agenzie incaricate di gestire residence in multiproprietà
– gestione amministrativa dei servizi effettuati da terzi su immobili di proprietà altrui (property management, facilities management, building management)
– attività degli amministratori di condomini
– amministrazione dei servizi condominiali di riscaldamento, ascensori, pulizia scale, impianto elettrico eccetera”.

L’ATECO 68.31.00 nella sua versione storica equivalente riporta invece le seguenti attività:

“70.31.0 Agenzie di mediazione immobiliare
– intermediazione per l’acquisto, la vendita, la locazione e la stima di beni immobili, compresi i terreni
– agenzie di consulenza immobiliare”

Anche l’analisi storica dei Codici ATECO l’attività di Property Management è sempre distinta dall’attività di mediazione immobiliare in due Codici ATECO distinti.

Sul punto non v’è da meravigliarsi in quanto la gestione di immobili di terzi è un’attività che è sempre stata svolta da amministratori di condomini, con un mandato senza rappresentanza, soprattutto in grandi città quali Roma e Milano per i proprietari di immobili locati che vivevano distanti da queste città.

Questa attività viene tutt’ora svolta dagli Amministratori di Condominio: basta fare una ricerca online e appariranno tantissimi annunci di questo tipo.

Il Property Manager è una figura simile a quella dell’Amministratore di Condomini, importata dal mercato americano ed esercitata in Italia basandosi sulle attività già svolte dagli Amministratori di Condomini e di Residence negli anni.

Di grande utilità è la definizione di Wikipedia: “A property manager or estate manager is a person or firm charged with operating a real estate property for a fee, when the owner is unable to personally attend to such details, or is not interested in doing so. The property may be individual title owned or it may be owned under sectional title, share block company owned and may be registered for residential, commercial office and retail or industrial use. In 2006, the Bureau of Labor Statistics Office of Occupational Statistics reported that there were 329,000 property managers employed in the United States, with the number expected to grow to by 50,000 by 2016”.

“Un gestore di proprietà o un gestore immobiliare è una persona o un’azienda incaricata di gestire una proprietà immobiliare a pagamento, quando il proprietario non è in grado di occuparsi personalmente di tali dettagli o non è interessato a farlo. L’immobile può essere di proprietà individuale oppure può essere posseduto a titolo sezionale, di proprietà di società per azioni e può essere destinato ad uso residenziale, commerciale e ad uso commerciale o industriale. Nel 2006, il Bureau of Labor Statistics Office of Occupational Statistics ha riferito che c’erano 329.000 gestori di proprietà impiegati negli Stati Uniti, con un numero che dovrebbe crescere fino a 50.000 entro il 2016”.

La definizione fornita da Wikipedia è molto chiara: il Property Manager “è una persona o un’azienda incaricata di gestire una proprietà immobiliare a pagamento, quando il proprietario non è in grado di occuparsi personalmente di tali dettagli o non è interessato a farlo”.

Questa attività, che viene svolta dal Property Manager in nome e per conto del Proprietario e in sua sostituzione, è un’attività professionale, svolta in forma individuale o di impresa, in assenza di mediazione immobiliare.

In America l’immobile “può essere destinato ad uso residenziale, commerciale e ad uso commerciale o industriale”.

In Italia invece il Property Manager gestisce gli immobili in nome e per conto dei proprietari ma anche nel suo interesse e li destina agli affitti di breve e media durata.

Analizziamo le attività svolte dal Property Manager nel prossimo paragrafo.

 

L’ATTIVITA’ DI PROPERTY MANAGEMENT NON E’ MEDIAZIONE IMMOBILIARE

 

Nel paragrafo precedente ho definito  la figura del Property Manager, molto vicina a quella dell’Amministratore di Condomini o di Residence e totalmente diversa dall’Attività di Agente Immobiliare.

In questo paragrafo il sottoscritto intende porre le ultime pietre miliari a fondamento di questa tesi.

Al fine di definire l’attività di mediazione nel suo complesso è utile far riferimento ad alcune parti della Sentenza della Corte di Cassazione – Sezioni Unite Civili del 2 agosto 2017 n. 19161.

“4.4. – Per un esatto inquadramento della vicenda appare quindi utile ricordare, in sintesi, che, come detto, mediatore é colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. La sua attività si caratterizza per il fatto di essere imparziale rispetto alle parti messe in contatto…)”.

In questa sentenza la Suprema Corte distingue anche il mediatore dal procacciatore d’affari nella seguente modalità:

“Il procacciatore d’affari è invece un collaboratore occasionale la cui attività promozionale è normalmente attuativa del rapporto intercorrente con il preponente, dal quale soltanto può pretendere il pagamento della provvigione; egli è quindi collaboratore della società preponente (o dell’agente di quest’ultima), che svolge un’attività, caratterizzata dall’assenza di subordinazione e dalla mancanza di stabilità, consistente nella segnalazione di potenziali clienti e nella raccolta di proposte di contratto ovvero di ordini, senza intervenire nelle trattative per la conclusione dei contratti. Il suo compito è limitato a mettere in contatto le parti su incarico di una di queste”.

La distinzione eseguita dalla Suprema Corte è molto importante, in quanto non solo ci permette di collocare in termini di diritto la figura del mediatore nel mercato, ma anche quello del procacciatore d’affari.

Il mediatore “é colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.

Ebbene, a differenza del mediatore, il property manager non mette in relazione due o più parti in quanto il property manager opera con un mandato con rappresentanza in nome e per conto del proprietario ed offre alcuni servizi e svolge alcune attività anche in nome e per conto proprio.

In secondo luogo l’analisi della figura del procacciatore d’affari è utile per dimostrare quanto il property manager è distante anche da tale figura.

Infatti si legge che “egli è quindi collaboratore della società preponente (o dell’agente di quest’ultima), che svolge un’attività, caratterizzata dall’assenza di subordinazione e dalla mancanza di stabilità, consistente nella segnalazione di potenziali clienti e nella raccolta di proposte di contratto ovvero di ordini, senza intervenire nelle trattative per la conclusione dei contratti”.

L’attività del procacciatore d’affari è carente di stabilità ed egli non interviene nelle trattative per la conclusione dei contratti.

A differenza del procacciatore d’affari il property manager invece ha un rapporto stabile e duraturo nel tempo con il proprietario e interviene nella conclusione dei contratti di locazione poiché in questa attività si sostituisce al proprietario dell’immobile e interviene in suo nome e per suo conto.

Tutto ciò avviene attraverso un mandato con rappresentanza che, come per le maggiori società che operano nel settore, prevede lo svolgimento delle seguenti attività:

1. destinare l’immobile al mercato degli affitti brevi;
2. firmare i contratti di locazione e qualsiasi documento necessario;
3. incassare qualsiasi somma derivante dalla prenotazione;
4. compiere le attività di pulizia e fornitura della biancheria necessarie;
5. compiere gli adempimenti burocratici necessari;

in questo articolo nel presente atto, gestisce un immobile per conto del proprietario, destinandolo in Italia al mercato del godimento temporaneo.

In questa attività di gestione non v’è mediazione bensì tutta una serie di attività, svolte sottoforma di servizi, che permettono al property manager sulla falsariga dell’attività di amministratore di condomini e di residence, di gestire l’immobile e di crearsi una posizione commerciale all’interno del mercato degli affitti bevi.

Questo mercato è esploso tramite le più famose Online Travel Agency quali Booking.com e Airbnb attraverso l’utilizzo della forma di gestione della Locazione Turistica, forma di gestione basata su un contratto di locazione stipulato tra i gestori e gli ospiti per una durata normalmente inferiore ai trenta giorni all’anno.

Le attività di pubblicità normalmente vengono svolte con l’utilizzo dei portali online quali Booking.com e Airbnb o siti quali Subito.it, marketplace di Facebook o siti propri dei property manager.

Con riferimento ai portali online surichiamati è utile ricordare che essi a loro volta non sono delle agenzie immobiliari ma svolgono “«servizio della società dell’informazione», disciplinato dalla direttiva 2000/31” (Causa C-390/18 – Sentenza delle Corte di Giustizia Europea – Grande Sezione – 19 dicembre 2019).

Nella stessa definizione rientrano i siti dei property manager, svolgenti funzioni del tutto simili a quelle di Booking.com e Airbnb.

Il tutto in assenza di mediazione.

Tutte le altre attività di gestione suindicate esulano dall’attività di mediazione, dell’agente immobiliare e soprattutto del procacciatore, sulla base di quanto estratto dalla Sentenza della Suprema Corte riportata in questo atto.

Queste attività sono piuttosto riconducibili alle attività svolte dagli Amministratori di Condominio e di Residence, come ampliamente motivato in precedenza.

nel caso del property manager queste attività sono svolte con un mandato con rappresentanza contenuto all’interno di un contratto creato ad hoc, ed esulano dall’attività di mediatore che di procacciatore d’affari.

Attraverso l’istituto della rappresentanza il property manager in alcune attività rappresenta il proprietario, non creando così alcun rapporto di terzietà tra il proprietario e gli ospiti.

Anzi, al contrario, il contratto dà vita a veri e propri obblighi professionali a cui il property manager deve adempiere con la dovuta diligenza richiesta dal caso specifico.

Anche se l’attività viene svolta in parte a favore del proprietario, essa è svolta con carattere di continuità da parte del property manager, intervenendo nella stipula dei contratti.

Attività queste non svolte dal procacciatore d’affari, come specificato dalla Suprema Corte nella sentenza sumenzionata, di cui riporto la parte interessata per agevolare la lettura:

“egli (il procacciatore d’affari – ndr) è quindi collaboratore della società preponente (o dell’agente di quest’ultima), che svolge un’attività, caratterizzata dall’assenza di subordinazione e dalla mancanza di stabilità, consistente nella segnalazione di potenziali clienti e nella raccolta di proposte di contratto ovvero di ordini, senza intervenire nelle trattative per la conclusione dei contratti”.

Continuando con l’analisi della figura del property manager e del contratto da lui utilizzato, è necessario richiamare un’altra parte della medesima sentenza, in cui la Suprema Corte stabilisce che:

“Il conferimento di un mandato – che si presume oneroso – non colloca l’attività svolta dall’incaricato al di fuori del perimetro della mediazione, sempre che, ovviamente, l’incarico abbia ad oggetto la ricerca di un acquirente di un bene che il preponente intende alienare (Cass. n. 16147 del 2010; Cass. n. 19066 del 1996)”.

All’interno delle attività svolte dal property manager non v’è alcun riferimento alla ricerca di acquirenti che intendono acquistare beni immobili che i proprietari intendono alienare.

Le attività svolte dal property manager infatti sono attività di gestione necessarie a destinare gli immobili al mercato degli affitti brevi.

Questo mercato, è bene ricordarlo, prima della Procedura Europea d’infrazione n. 2018/2175 che ha portato all’emanazione della Legge n. 37 del 2019, era un mercato del tutto sconosciuto e battuto dagli agenti immobiliari.

Soltanto dopo la modifica del comma 3 dell’articolo 5 della Legge n. 39 del 1989 gli agenti immobiliari hanno avuto modo di avvicinarsi a tale mercato e ciò è bene ricordarlo in questa sede.

Ancor prima di ciò queste attività venivano svolte dagli amministratori di condomini e di residence, come ampliamente motivato e provato in questo atto, senza che alcun Ente o Istituzione contestasse l’esercizio abusivo dell’attività di agente immobiliare!

Ancora, a sostegno della tesi sostenuta dallo scrivente, la Suprema Corte nella sentenza surichiamata stabilisce che:

“Peraltro, come già rilevato, ove il procacciatore d’affari operi stabilmente con un determinato preponente, la disciplina del rapporto risulta assimilabile piuttosto al rapporto di agenzia, con conseguente inoperatività del disposto di cui alla L. n. 39 del 1989, articolo 6”.

Tuttalpiù quindi, il property manager se qualificato come procacciatore d’affari che operi per un solo preponente dovrebbe essere considerato un agente.

Anche in questo caso verrebbe meno la mediazione!

CONCLUSIONI

 

L’attività di Property Management non è mediazione immobiliare, sulla base di quanto motivato sinora.

Ad oggi numerose Camere di Commercio Italiane hanno iscritto al Registro delle Imprese ditte individuali o società aventi ad oggetto l’esercizio dell’attività di property management; a volte chiedendo ulteriori informazioni, fornite grazie al mio intervento, a volte senza nulla chiedere.

Di sicuro queste iscrizioni sono avvenute senza i requisiti necessari per operare come Agenti Immobiliari.

In tanti di voi forse non saranno d’accordo con me neanche dopo aver letto questo articolo, è possibile.

Io vi ricordo che ad oggi nessun Giudice ha deciso sulla materia e nessuno ha sottoposto il “dubbio” ai nostri rappresentanti in Parlamento.

Pertanto, in attesa che ciò avvenga io continuo a sostenere la tesi per cui il Property Manager non è un Agente Immobiliare se opera nelle modalità descritte in questo articolo!

Se tu lettore hai ancora dei dubbi o hai necessità di assistenza per avviare la tua attività di Property Management o registrarla presso la CCIAA di competenza scrivimi a [email protected] o chiamami al 3886583087 e valuteremo insieme con una consulenza il da farsi.

Buon lavoro a tutti i Property Managers d’Italia!

 

Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero