L’EXTRALBERGHIERO E I CONTRATTI DI LOCAZIONE
Nel bel mezzo della ripartenza riprendo un articolo molto letto sul mio vecchio sito avvocatogiuseppelattanzio.com poiché si è dimostrato di grande attualità in questo periodo di crisi da Covid-19.
Partiamo dalle basi per poi “cucire” il tutto addosso alle varie forme di gestione extralberghiera.
Normalmente due son le modalità con cui un immobile viene immesso sul mercato extralberghiero:
- o direttamente ad opera del proprietario che lo “affitta” ai turisti,
- o per mezzo di un contratto di locazione ad opera di una persona (chiamata conduttore, chi gode del bene) che poi lo sub-affitterà ai turisti.
In entrambi i casi queste modalità hanno e continueranno a subire dei forti cambiamenti a causa della crisi creata dal Covid-19.
Ma proviamo a tralasciare per un attimo ciò che sta accadendo ora e focalizziamoci sulle due modalità definite in apertura.
Nel caso in cui è il proprietario ad immettere l’immobile nel mercato extralberghiero non vi saranno altri rapporti da regolamentare con un contratto, bensì servirà solo un contratto di “locazione turistica” per regolamentare il rapporto tra il proprietario e i turisti!
Questo contratto regolamenterà i rapporti con i soli turisti, dato che non c’è un’altra figura tra il proprietario e i turisti (eventuale conduttore) con cui regolare il rapporto.
Ma cosa accade quando l’immobile viene gestito da una persona che lo “affitta” per poi “sub-affittarlo” ai turisti?
“VUOTO PER PIENO”
In questo caso ci troviamo di fronte al c.d. “vuoto per pieno”, cioè al caso in cui si sfrutta un contratto di locazione con possibilità di sublocare l’intero appartamento.
Possiamo definire la locazione come “… il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo” (art. 1571 c.c.).
Tutti almeno una volta nella vita avremo locato un appartamento o quantomeno una stanza per studiare in una città universitaria o lavorare.
Ma nel caso del contratto di locazione nel settore extralberghiero è necessario porre il focus sulla durata.
L’art. 1573 c.d. dispone che “Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trent’anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto”.
Un contratto di 30 anni sarebbe veramente fuori portata ma il contratto base che normalmente viene utilizzato è il 4+4 ad uso abitativo, previsto dalla Legge 431 del 1998.
L’art. 2 comma 1 prevede per esso una “…durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni”
PERCHE’ DOBBIAMO SOTTOSCRIVERE UN CONTRATTO CHE DURI ALMENO 4 ANNI?
Un contratto di durata minima di 4 anni è il contratto base su cui ogni conduttore dovrebbe fondare la propria attività come requisito minimo necessario.
Ciò in virtù del fatto che ogni attività ha bisogno di un periodo di tempo in cui giungere al cd. punto di pareggio (break even point o break even, abbreviato in BEP), cioè il valore che indica la quantità, espressa in volumi di produzione o fatturato, di prodotto venduto necessaria a coprire i costi precedentemente sostenuti, al fine di chiudere il periodo di riferimento senza profitti né perdite.
In soldoni è il tempo in cui si rientra nelle spese sostenute.
In tal caso questo punto si raggiunge calcolando quante camere deve vendere un imprenditore extralberghiero per coprire i costi sostenuti sino a quel momento.
Tutto ciò ci permette di comprendere come i contratti ad uso transitorio non siano affatto adatti per svolgere tale attività.
COME POSSIAMO OVVIARE ALLA NECESSITA’ DI RECEDERE PRIMA DEI 4 ANNI
Analizziamo questa ipotesi: locatore e conduttore possono accordarsi per riconoscere al conduttore, nel contratto 4+4, la possibilità di recedere dopo 6 o 18 mesi.
Ciò nel caso in cui l’attività non produca i risultati sperati, a vantaggio per il conduttore stesso.
Questa ipotesi deve essere regolata con un apposita clausola nel contratto, non “aggirata” con un contratto ad uso transitorio per due motivi:
- se il conduttore decide di stipulare un contratto transitorio (tra l’altro non utilizzabile per uso turistico), dopo 18 mesi nel caso di attività avviata in modo corretto il proprietario potrebbe non rinnovargli il contratto o chiedergli un importo di locazione più alto.
- in secondo luogo il contratto ad uso transitorio non può prevedere la possibilità di sub-locare l’appartamento e per sua natura può essere stipulato solo per determinate “cause transitorie”: tra di esse non vi è il fine turistico!
POSSIAMO PERO’ PORTARCI A CASA QUALCOSA DAL MONDO ALBERGHIERO?
L’analisi condotta sin’ora ci fa sorgere un’altra domanda: ma se l’attività extralberghiera è similare a quella alberghiera, può il conduttore “strappare” al locatore un contratto ad uso commerciale 9+9?
Ai sensi dell’art 27 della Legge 392/1978 “La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali”.
Il punto su cui riflettere è il seguente: chi esercita un’attività extraberghiera può essere considerato un imprenditore ai sensi dell’art. 2082 cc?
“È imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi”.
Tralasciando il numero minimo di immobili previsti dalle leggi regionali per essere identificato come gestore a livello imprenditoriale o meno, chi gestisce degli appartamenti attraverso un’attività di chech-in, gestione delle prenotazioni on-line ed off-line, pulizie e check-out e manutenzione è di sicuro un soggetto che esercita un’attività in modo professionale!
Per produrre quale servizio?
l’accoglienza in un immobile.
E questa attività è similare a quella dell’accoglienza nelle strutture alberghiere?
A parte l’impossibilità di utilizzare servizi centralizzati (es i servizi di una spa) ed altre piccole differenze, l’attività dell’imprenditore extralberghiero è ampliamente sovrapponibile a quella dell’imprenditore alberghiero.
Per questo ritengo che un imprenditore extralberghiero possa godere di un contratto ad uso commerciale 9+9, anche in virtù dello sviluppo economico che esso può permettere all’attività!
COSA CAMBIA TRA LE VARIE FORME DI GESTIONE EXTRALBERGHIERE
Se avete letto altri miei articoli avrete compreso la differenza tra le varie forme di gestione, cosa non da poco in un’Italia che gode anche di un’autonomia regionale di tipo federale.
Di base le forme più utilizzate sono la Locazione Turistica da una parte e le forme Extralberghiere Casa Vacanza, Bed and Breakfast e Casa Vacanza.
Queste forme definiscono il tipo di rapporto tra chi gestisce l’immobile e i turisti, non il rapporto a monte tra proprietario e l’eventuale gestore.
Questo rapporto è stato messo in crisi dall’emergenza creata dal Covid-19.
Tantissime persone hanno accettato di locare immobili a prezzi fuori mercato pur di poter avere degli immobili da sub-locare ai turisti.
Tantissimi proprietari hanno goduto di un mercato in crescita come se fosse in bolla e di canoni di locazione pagati sempre, puntualmente, nonostante i periodi di bassa stagione.
Ma adesso “il gioco si è rotto” e questo rapporto di amore tra gestori e proprietari è andato in crisi.
La maggior parte dei proprietari non ha riconosciuto neanche un’interruzione o sospensione del pagamento del canone di locazione.
SARA’ UN BRACCIO DI FERRO TRA PROPRIETARI E GESTORI?
Ho già analizzato qui una diversa modalità di gestione che ovviasse in parte a questo problema, ma essa non si basa su un contratto di locazione.
Restando in tema invece sarà necessario importare una volta tanto alcune prassi americane (e non solo telefilm assurdi sull’avvocatura).
Dall’altro lato del Mondo tutti coloro che svolgono questo lavoro inseriscono all’interno del contratto una o più clausole in cui si prevede esplicitamente l’interruzione del pagamento del canone di locazione nel caso in cui vi siano eventi naturali come sismi, tsunami, pandemie e quant’altro possa essere ragionevolmente previsto che possa impedire al conduttore di godere dell’immobile e di destinarlo ai turisti, o agli affitti transitori o quant’altro.
In tantissimi penseranno che i proprietari non accetterebbero mai queste condizioni.
A queste persone ricordo che 5 anni fa dei Property Managers non parlava nessuno e nessuno voleva rinunciare ad una somma di denaro fissa in cambio dell’utilizzo del proprio appartamento.
Eppure ora la forma di gestione del Property Management si è prepotentemente affermata in tante città dai mercati più liquidi e competitivi.
Tempo al tempo e vedremo.
Intanto potrete formarvi e restare sempre aggiornati sull’argomento grazie ad un’offerta irripetibile che ho pensato per te qui ==> https://avvocatodellextralberghiero.it/prodotto/videocorso-sulle-forme-di-gestione-extralberghiera/
