L’EXTRALBERGHIERO DOPO IL CORONAVIRUS

“Il compito di un imprenditore è prevedere problemi che non esistono, trovare soluzioni per superarli e augurarsi che non si verifichino mai”.

Questa frase accompagna ogni mia scelta aziendale da quando ho conosciuto il primo imprenditore liquido d’Italia, Lorenzo Ait.

Da allora ogni azione strategica è stata vagliata con questa “chiave di lettura”.

Eppure nessuno, credo nessuno al mondo poteva pensare che il peggior problema da affrontare, “il cigno nero” che in borsa chiedono di valutare alle aziende che si accingono alla quotazione, fosse una pandemia.

Nessuno avrebbe mai pensato poi che potesse arrivare a ridosso di un periodo di bassa stagione.

In questo periodo normalmente le strutture alberghiere ed extralberghiere lavorano con i “motori al minimo” e gli incassi coprono le spese: niente di più, a volte qualcosa in meno.

In tanti si chiedono come e quando ripartirà il settore turistico, e io l’ho chiesto alla Guida Turistica Internazionale Sergei Lapeka (l’intervista puoi vederla qui).

Di sicuro ripartirà prima il mercato interno, poi arriveranno gli europei.

Per gli stranieri dovremo attendere i tempi tecnici di rinnovo o aggiornamento dei visti, uniti ai tempi di prenotazione dei voli ecc.

Ma cosa cambierà realmente in un settore in cui la maggior parte dei gestori ha un solo immobile in portafoglio e spesso ne trae un reddito che integra quello familiare o lo sostituisce?

Cosa accadrà all’extralberghiero dopo il coronavirus?

Di sicuro tantissimi piccoli non ce la faranno.

Non parlo da gufo nero ma vi parlo di realtà: 2400 € al mese per un bilocale a Venezia, o 6000 € al mese per una villa in Sardegna (pagati per 12 mesi e non per i soli 6 – 7 della stagione estiva) non sono sostenibili nel tempo.

In tanti hanno accettato condizioni economiche che han potuto sostenere solo a regime, con i turisti.

Nessuno però ha pensato al caso in cui tutto si fosse fermato, anche per un solo mese.

Nessuno lo ha fatto e per questo quasi nessuno si è tutelato a livello contrattuale.

In tempo di pace vige l’allegria, perché pagare un avvocato e stilare un contratto ad hoc se su Internet e sui vari Gruppi Facebook c’è tutto ciò che mi serve?

Stolti voi che lo fate.

Poi accade che “il cigno nero” arriva, e l’allegria sparisce.

I gestori chiedono ai proprietari di sospendere il pagamento del canone di locazione per poi integrare quanto non pagato nei mesi sospesi.

Qualcuno riesce ad ottenere l’interruzione del pagamento: il proprietario non riceverà i canoni e accetta di non richiederli successivamente in soldoni.

Ma questo accade solo a chi ha curato al meglio i rapporti con i proprietari.

Agli altri no.

Poi c’è chi alle 2:34 di notte si accorge che nel contratto di locazione si è obbligato a riconoscere al proprietario 120 € al giorno a titolo di risarcimento danni per ogni giorno di ritardo nel pagamento del canone superato il 5 di ogni mese.

Per non parlare di fideiussioni, soldi versati “in black” e quant’altro possiamo inserire nel calderone dell’apprendista stregone.

Dall’altra parte i proprietari alzano le barricate e minacciano di tenersi le caparre (ma non vi farò una lezione di diritto, prometto, non in questa sede)!!!!

Cosa cambierà allora in questo mercato?

Spero in primis la preparazione e la professionalità dei gestori.

La rete è piena di “acqua calda” e di contenuti di valore, ma non possono essi sopperire alla mancanza di una consulenza strategica di base.

Ma andiamo avanti.

In tanti si sveglieranno e chiederanno ai loro avvocati di prevedere nei contratti tutta una serie di ipotesi in cui il canone non sarà pagato!

Maremoti, pandemie, eventi sismici e non spero scuse come quelle che usavamo da piccole per marinare la scuola (“oggi sciopero perché il Commissario Zenigata non ha arrestato Lupin”)!!

Pochi proprietari accetteranno all’inizio, ma la coscienza di molti gestori li porterà a resistere (lo spero).

In tanti invece passeranno al modello di gestione Property Management.

Questo modello di gestione vi porta a gestire un immobile per conto del proprietario e di dividervi con lui i guadagni, al netto delle spese.

Cosa significa tutto ciò: il Property Manager in qualità di professionista degli affitti di immobili da destinare ai turisti non “affitta” un appartamento per poi “subaffittarlo” ai turisti.

Lo gestisce riconoscendo al proprietario una somma di denaro.

In questo modo il suo guadagno dipende dalle prenotazioni che riceverà e da quanto bravo sarà ad inserire quell’immobile sul mercato.

Nella stessa misura in cui guadagnerà del denaro non lo guadagnerà in tempi magri come questo che stiamo vivendo con il coronavirus.

Tuttavia il Property Manager non dovrà pagare alcunché al proprietario dato che l’accordo è solo sui guadagni: in parole povere l’immobile vuoto causa coronavirus graverà solo sul proprietario.

In tanti penseranno “allora diventiamo tutti Property Manager”.

La risposta non è questa al 100%, dato che conti alla mano in alcuni casi conviene di più la formula “vuoto per pieno”.

Il Property Management è un modello di gestione che sicuramente è utile quando il canone di locazione ammonta a 10.000,00 € il mese per esempio.

Nel caso di grandi ville o immobili di lusso.

Cosa faranno invece gli altri?

Chi gestisce più immobili in questo periodo di crisi ha notato sicuramente quali possono essere dismessi perché hanno sempre reso meno degli altri, quali piazzati sul mercato dei lavoratori e studenti.

Questi mercati però comportano delle valutazioni diverse soprattutto con riferimento al  pagamento delle utenze.

Basta accordarsi però prima e mettendo tutto nero su bianco, in modo chiaro.

A questo punto una domanda sorge spontanea: tu lettore cosa farai?

Sceglierai di tentare nuovamente la fortuna a mo di “gratta e vinci” o diventerai un Guest – Pro?

Hai tutto questo periodo per pensarci, e ti auguro di farlo.

Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero