Avv. Giuseppe Lattanzio
Giuseppe Lattanzio, Avvocato dell'Extralberghiero

IL MERCATO CAMBIA (E NOI CI ADEGUIAMO SENZA SE E SENZA MA…)

 

Che il mercato extralberghiero sia in continuo mutamento, soprattutto in questa fase post ripartenza, ne sono pieni i titoli dei giornali e di tantissimi blog.

Su ciò nessun problema, il cambiamento è nella natura delle cose.

Tuttavia spesso fa paura e porta con se delle incertezze.

L’obiettivo di questo articolo è analizzare queste incertezze e cercare in esse dei punti di forza.

 

AFFITTI BREVI UN PO’ PIU’ LUNGHI: ANALIZZIAMOLI INSIEME

 

Nelle città più grandi molti gestori hanno vissuto periodi in cui le cancellazioni superavano le prenotazioni.

Allo stesso tempo molte persone si affacciavano loro per “affittare” l’appartamento per alcuni mesi.

Da qui son nati dubbi e incertezze, ma molto spesso questo tipo di “cliente” ha permesso loro di riempire la cassa della propria attività e navigare verso momenti migliori.

In fin dei conti l’appartamento è già arredato, fornito di tutto, cambia solo il periodo di affitto.

Ma è proprio così?

 

PARTIAMO DAGLI AFFITTI BREVI

 

In questo caso i gestori di essi, sia con la formula “vuoto per pieno” che con quella del “Property Management” non hanno dovuto far altro che utilizzare un contratto transitorio in luogo del contratto di locazione turistica originario.

Le diversità più importanti sono i casi in cui il contratto transitorio può essere utilizzato a differenza dei contratti di locazione turistica.

Infatti per il transitorio è necessario che vi sia una causa di transitorietà per il proprietario o per chi intende “affittarlo”.

Oltre a questa differenza ve ne sono altre tra cui:

  • la necessità di registrare il contratto e versare l’imposta di registro;
  • la necessità di allegare l’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Tutto ciò porta il gestore a compiere delle attività che non sono così difficoltose come possono esserlo il check-in/out ad orari impossibili per esempio, o la gestione di un numero di prenotazioni superiore a quello delle stanze/appartamenti gestiti (c.d. overbooking).

Ma v’è di più.

Ricordate le schedine alloggiati o le comunicazioni delle presenze a fini ISTAT (in Puglia a Pugliapromozione)?

Bene non dovrete più farle dato che la registrazione del contratto assolve agli obblighi di comunicazione della presenza di un soggetto diverso da voi in un vostro appartamento.

Così facendo inoltre si và fuori dal campo turistico e niente più altre comunicazioni.

 

COSA ACCADE INVECE PER LE ATTIVITÀ EXTRALBERGHIERE?

 

In questo caso sono comprese le Case Vacanza, i B&B e gli Affittacamere.

Dovrete sospendere la vostra attività o cessarla con apposita S.C.I.A. e affittare tutto il vostro immobile o una parte utilizzando il contratto transitorio.

Vi consiglio di sospendere la vostra attività e non sospenderla per un semplice motivo: se cessata potrebbe accadere che il Comune o Città in cui vi trovate vieti l’apertura di nuove attività e quindi vi impedisca di riavviarla.

Anche in questo caso dovrete comunicare la sospensione agli Enti regionali a cui inviate le presenze a fini ISTAT.

 

IL CAMBIAMENTO CHE NON SPAVENTA

 

Quando parlo di contratti transitori non mi riferisco necessariamente a contratti che durino 18 mesi o un anno, ma anche meno.

Lavorare in questo modo vi permette di arrivare alla prossima “alta stagione” con del denaro in cassa e con la possibilità di acquisire già prenotazioni future.

Tutto ciò potrà anche farvi valutare elementi mai valutati prima, come per esempio la posizione non proprio centrale del vostro immobile.

Potrete inoltre valutare nuove forme con cui regolare i rapporti con i proprietari, come per esempio il Property Management.

In questo modo avrete affrontato il cambiamento con più “serenità”.

 

COSA PUOI FARE ADESSO

 

Il contratto con cui gestisci i rapporti con i proprietari del tuo immobile adibito a Bed and Breakfast o Affittacamere sta per scadere, o sei in procinto di firmarne uno ex novo?

Bene, se hai risposto si ad almeno una di queste domande ecco come posso aiutarti: https://avvocatodellextralberghiero.it/le-mie-consulenze/

Decidi di diventare un Gestore Pro ora!

Gli svantaggi del non esserlo già li conosci, a te la scelta.

 

Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero