I CASI STUDIO DELLA SETTIMANA: QUANTO VALE LA PRENOTAZIONE DI AIRBNB E BOOKING.COM
Il Contratto di Locazione Turistica non firmato
Partiamo da un presupposto: se opererai come Gestore di Locazioni Turistiche dovrai sempre utilizzare un contratto di Locazione Turistica.
Per ora ti può apparire un imperativo, ma a breve comprenderai perché ho formulato la frase in questi termini!
Analizziamo cosa fanno normalmente gli Ospiti: per soggiornare in un immobile effettuano una prenotazione tramite le O.T.A.
Con riferimento ad essa è necessario soffermarsi sul seguente punto.
Nei termini di utilizzo del servizio di questa O.T.A. si parla di “contratto di prenotazione tra te (il gestore) e l’ospite”.
Si tratta quindi di un vero e proprio contratto stipulato online.
Sul punto è necessario analizzare una normativa in vigore dal 1998 (la legge 431) e il Codice del Commercio Elettronico, oltre che il Codice del Turismo e il Codice Civile.
La legge 431 del 1998 si applica “agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”.
Qui troviamo la base della normativa sulle locazioni.
All’art. 1 comma 4 è specificato che
“A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
A rigor di logica sarebbe corretto pensare che ciò valga anche per le locazioni turistiche.
Normalmente però i Gestori fanno fede alla prenotazione anche perché i contratti inferiori a 30 giorni non devono essere registrati.
Pertanto, la non necessarietà della registrazione non rende necessaria la forma scritta.
Tuttavia il punto su cui far leva non è questo bensì quanto stabilito dall’art. 53 del Codice del Turismo:
“gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche in qualsiasi luogo ubicati sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”.
Questa disposizione ci porta quindi a sfogliare il codice civile e ad “atterrare” sull’art. 1350 c.c. – “Atti che devono farsi per iscritto:
Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell’enfiteuta;
3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;
5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;
6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;
7) i contratti di anticresi;
8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni;
9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;
10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie, salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato;
11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;
12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti;
13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge”.
Tra di essi v’è indicata la locazione ma per una durata superiore ai 9 anni.
Nel caso di specie i contratti di Locazione Turistica hanno una durata inferiore ai 30 giorni calcolati nell’intero anno solare di riferimento.
Pertanto non è richiesta la forma scritta.
A favore poi dell’utilizzo della prenotazione elettronica arriva il Codice del Commercio Elettronico, il quale all’art. 11 tratta le esclusioni:
“1. Il presente decreto non si applica a:
- a) contratti che istituiscono o trasferiscono diritti relativi a beni immobili, diversi da quelli in materia di locazione;
- b) contratti che richiedono per legge l’intervento di organi giurisdizionali, pubblici poteri o professioni che implicano l’esercizio di pubblici poteri;
- c) contratti di fideiussione o di garanzie prestate da persone che agiscono a fini che esulano dalle loro attività commerciali, imprenditoriali o professionali;
- d) contratti disciplinati dal diritto di famiglia o di successione”.
Al punto a) si legge che i contratti di locazione non sono esclusi, quindi è possibile effettuare una prenotazione online con tutti i contenuti di un contratto di Locazione Turistica quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo, l’ubicazione dell’immobile, la data di check-in e check-out, generalità delle parti e regole della casa.
Ciò che ho analizzato con te ora passo passo caro Gestore non deve spingerti a non scrivere e far firmare un contratto di Locazione Turistica.
Ciò in virtù del fatto che questo contratto conterrà all’interno ulteriori clausole, come descritte sinora.
Inoltre ti permetterà di avere un titolo per agire in giudizio nei confronti degli Ospiti qualora dovesse accadere.
Un esempio è il caso di un’azione di sfratto per finita locazione se essi non dovessero rilasciare l’immobile al Check-out.
Purtroppo la Locazione Turistica segue la normativa codicistica “nel bene e nel male”, anche in questo caso!
COSA POSSIAMO FARE INSIEME?
Come avrai notato in questo articolo ho citato il contratto di Locazione Turistica.
Ciò che possiamo fare insieme è analizzare i tuoi contratti o valutare un nuovo contratto di Locazione Turistica e perché no, anche un ampliamento della tua attività, dal lato Property Management o dal lato rent-to-rent.
Il tutto in base alle tue reali necessità.
Contattami per una consulenza a info@avvocatodellextralberghiero.it
Al tuo successo.
Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero
