Avv. Giuseppe Lattanzio
Giuseppe Lattanzio, Avvocato dell'Extralberghiero

CONTRATTI, PROPERTY MANAGEMENT E VOUCHER

 

Benvenuti in questo ciclo di Dirette Facebook.

Esse hanno uno scopo molto importante: quello di farvi trovare pronti alla ripartenza del mercato turistico, voi operatori del settore extralberghiero.

In questa diretta analizzeremo due forme di gestione: la formula “vuoto per pieno” e la formula “Property Management”.

Infine analizzeremo la questione dei Voucher e delle prenotazioni effettuate con tariffe “non rimborsabili”.

Partiamo dai gestori extralberghieri con formula “vuoto per pieno”.

Essi chiedono ai proprietari di ottenere in locazione un immobile per subaffittarlo (dietro specifica autorizzazione) ai turisti.

Questo affitto può essere un 4+4 per gli affitti brevi e un 6+6 o addirittura un 9+9 per le attività extralberghiere.

In questo periodo tuttavia tantissimi gestori hanno appena lasciato alle loro spalle la “bassa stagione” che porta con se spesso delle casse vuote o poco piene.

Il coronavirus azzerando le vostre prenotazioni ha poi inciso sulla cassa rimanente portando un problema: l’incapacità di pagare il canone di locazione.

Per questo la prima cosa da fare è contattare i proprietari dei vostri immobili e spiegare loro che molto probabilmente non potrete adempiere ai vostri obblighi.

Un’impossibilità però non soggettiva, cioè esclusivamente vostra, ma oggettiva, che colpisce cioè tutti gli operatori del settore turistico.

Dall’albergo a 5 stelle al più piccolo dei Bed and Breakfast insomma.

Il tutto dovrà avvenire con carta e penna, cioè per iscritto, dato che il contratto di locazione necessità per essere valido di una forma scritta.

Abbandonate quindi le parole e gli accordi a voce: dopo il coronavirus non ci sarà più spazio per essi.

Su carta stendete questo accordo: spiegate al proprietario che non riuscirete ad assolvere al pagamento del canone di marzo, aprile e forse maggio.

Data questa impossibilità chiedete al proprietario o di “interrompere” il pagamento del canone di locazione o di “sospenderlo”.

In questo ultimo caso decidete di comune accordo come pagare queste somme non versate perchè sospese.

L’accordo scritto comporterà una modifica del contratto di locazione, modifica che dovrà essere registrata se comporta la diminuzione del canone di locazione (nel caso di interruzione cioè).

Ciò permetterà al proprietario di non pagare ulteriori tasse su queste somme non percepite.

Se non raggiungete un accordo il proprietario potrà mettervi in mora ma ciò è il risultato a cui voi dovete cercare di non arrivare.

 

Il Property Management: un’altra via da percorrere

 

Un’altra via da percorrere è chiedere al proprietario di modificare il vostro rapporto attraverso l’utilizzo del modello di gestione del Property Management.

Questo modello di gestione vi porta a gestire un immobile per conto del proprietario e di dividervi con lui i guadagni, al netto delle spese.

Cosa significa tutto ciò: il Property Manager in qualità di professionista degli affitti di immobili da destinare ai turisti non “affitta” un appartamento per poi “subaffittarlo” ai turisti.

Lo gestisce riconoscendo al proprietario una somma di denaro.

In questo modo il suo guadagno dipende dalle prenotazioni che riceverà e da quanto bravo sarà ad inserire quell’immobile sul mercato.

Nella stessa misura in cui guadagnerà del denaro non lo guadagnerà in tempi magri come questo che stiamo vivendo con il coronavirus.

Tuttavia il Property Manager non dovrà pagare alcunché al proprietario dato che l’accordo è solo sui guadagni: in parole povere l’immobile vuoto causa coronavirus graverà solo sul proprietario.

In tanti penseranno “allora diventiamo tutti Property Manager”.

La risposta non è questa al 100%, dato che conti alla mano in alcuni casi conviene di più la formula “vuoto per pieno”.

Il Property Management è un modello di gestione che sicuramente è utile quando il canone di locazione ammonta a 10.000,00 € il mese per esempio.

Nel caso di grandi ville o immobili di lusso.

Dopo aver analizzato cosa fare per evitare “emorraggie di cassa” dovrete anche affrontare un altro problema: la cancellazione delle prenotazioni basate su “tariffe non rimborsabili” da parte delle O.T.A.

Tantissimi di voi lavorano con Booking.com e in questi giorni avranno visto cancellate anche queste prenotazioni causa “forza maggiore”.

In questo caso posso dirvi solo cosa sta accadendo: tantissimi gestori stanno bloccando l’accesso ai conti correnti da parte delle O.T.A. per difendersi.

Discorso diverso per le prenotazioni dirette, provenienti cioè dal vostro sito, dalla vostra pagina Facebook o anche da una semplice ricerca sui motori di ricerca.

Partiamo dal presupposto che ciò che facciamo nell’extralberghiero è figlio di ciò che si sviluppa e consolida nel campo alberghiero.

I B&B, Case vacanza e Affittacamere si basano su un accordo spesso anche non scritto, con poche clausole accettate sul web e confermate con la prenotazione e l’invio di una somma di denaro da parte degli ospiti.

Le Locazioni Turistiche si basano su accordi tra privati e normalmente in questi contratti come gli altri da cui derivano (il 4+4 definito dalla legge n. 431 del 1998) non si può recedere se non in ipotesi tassativamente previste dalla legge.

Nel settore alberghiero (ed extralberghiero di riflesso) l’ospite dovrebbe addirittura tenere indenne la struttura.

Tutto ciò nella realtà non avviene perché si tende sempre più ad agevolare l’ospite a 360° ma è necessario per questo motivo cercare una soluzione di mezzo.

Nel caso di prenotazioni dirette potreste perciò riconoscere un voucher al vostro ospite in modo tale da permettere al vostro ospite di tornare da voi in un momento a lui più favorevole.

Molti allora potranno sollevarmi questa eccezione: “avvocato ma se ho ricevuto tante prenotazioni dirette e emetto tutti questi voucher, dall’altra parte ho comunque dei costi da sostenere per quest’anno”!

A questa domanda vi risponderò “vero, per questo vi chiedo di parlare con i proprietari e chiedere l’interruzione del pagamento dei canoni o il passaggio alla formula del Property Management”!

In questo modo avrete bloccato da un lato la cassa e salvaguardato i rapporti con i proprietari dall’altro.

Con ciò mi avvio alla conclusione e vi invito a guardare la diretta che troverete sul titolo dell’articolo.

Se ritenete di trovarvi in una situazione simile o volete saperne di più contattatemi pure, sarò pronto a consigliarvi ciò che è più adatto alle vostre esigenze.

In attesa della diretta di domani.

Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero