CONTRATTO DI PROPERTY MANAGER: UNA QUESTIONE DI EQUILIBRIO!

Il contratto di Property Manager è una questione di equilibrio!

L’anno appena trascorso è stato molto importante per il settore extralberghiero per svariati motivi.

Tralasciando le stime di crescita molto alte e i numeri, il 2019 è stato un anno in cui tantissimi gestori hanno scoperto o fatto i conti con una parola: professionalità!

In pochi ci avrebbero scommesso su, ma il settore ha premiato chi si è distinto per il suo lavoro “oltre la media”.

In questa opera di professionalizzazione molti operatori, sotto la spinta al ribasso del prezzo medio per notte nelle città più grandi, hanno deciso di abbandonare la formula di gestione “vuoto per pieno”, per passare a quella del Property Manager.

Se la formula iniziale possiamo tradurla in “affitto di un immobile per poi subaffittarlo ai turisti”, la formula del Property Manager può essere racchiusa in queste parole: “convenzionalmente il Property Manager è chi gestisce immobili per destinarli ai turisti” (Cit. Avv. Francesco Sibilla).

Partendo da questo presupposto, è comprensibile presupporre che il contratto di Property Manager veda una collaborazione tra gestore e proprietario al fine di raggiungere un risultato condiviso.

Questo è ciò che effettivamente accade nella realtà: il proprietario affida in gestione al P.M. un immobile, quest’ultimo lo gestisce e porta a casa un risultato economico.

Sin qui tutto chiaro, ma è necessario ora porsi una domanda:

QUALI ELEMENTI CARATTERIZZANO IL CONTRATTO DI PROPERTY MANAGER?

Partendo dal presupposto che il rapporto da regolare sia paragonabile a quello di comunione di scopo, il Property Manager effettuerà delle attività per conto del proprietario e altre per conto suo.

Ad esempio, il P.M. farà accedere i turisti all’immobile in nome e per conto del proprietario, avendo la piena disponibilità dell’immobile, ma svolgerà anche attività per proprio conto.

Quali?

Le più importanti sono la valutazione del prezzo a cui vendere ogni notte ai turisti, o il posizionamento sui portali online e O.T.A. (online travel agency come Booking.com), o le pulizie dell’immobile.

Sin qui pare tutto semplice, ma il problema c’è e si vede solo operando concretamente.

Tutti i servizi che il Property Manager offre a chi devono essere fatturati?

In prima battuta ci verrebbe da dire “al mercato, è logico”!

La risposta è proprio questa: devono essere fatturati al mercato la maggior parte dei servizi, poiché è nei confronti del mercato che vengono offerti.

Ma non è tutto qui: se analizziamo la posizione fiscale del proprietario, egli è (normalmente) una persona fisica non può dedursi alcun costo e tutto ciò che i Property Manager fatturano ai proprietari sono costi che non possono essere tenuti in “considerazione” nella dichiarazione dei redditi dal proprietario stesso.

Tutto ciò appare logico sin quando non ci si scontra con la definizione di una parte del contratto di Property Manager: intendo lavorare con un mandato con o senza rappresentanza?

Lavorando con un mandato con rappresentanza (e con mandato all’incasso) il P.M. eroga tutti i servizi al mercato, li fattura al mercato, e il proprietario sulla sua dichiarazione dei redditi “vede” solo i redditi fondiari derivanti dalla gestione dell’immobile (comprese le commissioni dei portali), a cui viene detratto il compenso del P.M.

Ma se il mandato è senza rappresentanza cosa accade?

Il proprietario “vede” tutta la somma per intero, e da essa deve poi detrarre i costi pulizie, di gestione, e quant’altro non fa parte della quota a lui spettante.

Perché accade ciò?

Perché per le persone fisiche questi sono oneri non deducibili!

Così facendo il proprietario ha l’illusione di guadagnare di più, ma al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi inizierà “a benedire” il P.M. che gli ha proposto di lavorare con un mandato senza rappresentanza.

COSA FARE QUINDI

Personalmente ritengo opportuno lavorare con un contratto di Property che preveda al suo interno un mandato con rappresentanza, al fine di presentare ai proprietari di immobili uno strumento chiaro e senza sorprese.

Ciò anche in virtù del fatto che attraverso un mandato senza rappresentanza al proprietario vengono imputati anche degli oneri (costi) di attività, come quelle di pulizia, che non potrebbe offrire come servizio professionale in quanto non titolare di una P.Iva.

Inoltre è necessario ricordare che nella pluri-richiamata circolare n. 24/E del 2017 (scaricabile qui), l’Agenzia delle Entrate ha specificato che “Ai fini dei contratti in esame tuttavia, caratterizzati per definizione normativa anche dalla eventuale fornitura di prestazioni accessorie, devono ritenersi incluse nel corrispettivo lordo anche le somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per tali prestazioni. In altre parole, le spese per servizi accessori si ritiene che non concorrano al corrispettivo lordo solo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti”.

In soldoni, se il proprietario offre delle pulizie fatte da sé e sui portali richiede un pagamento extra di X euro, questi X euro saranno aggiunti alla tariffa per notte e sul totale ottenuto il proprietario pagherà le tasse o chiederà l’applicazione della cedolare secca.

Lo stesso meccanismo si applicherà al proprietario nel caso in cui avrà stipulato un contratto di P.M. contenente un mandato senza rappresentanza.

Nel caso del Property Manager con mandato con rappresentanza invece è egli stesso a fatturare questo servizio nei confronti degli ospiti e il proprietario non lo vedrà “incluso” nella somma percepita dal P.M.!

Mandato con rappresentanza?

Direi di sì!

COSA POSSO FARE PER TE

Come avrai notato il settore tende a professionalizzarsi sempre più.

E’ impensabile continuare a lavorare basandosi su notizie non certe o trovare “qua e là” on-line, a discapito della tua attività e portandoti ad essere vulnerabile in caso di controlli da parte delle Autorità competenti.

Ti invito pertanto a ripensare la tua attività e il tuo concetto di team, inteso come gruppo di pari con cui lavorare e inteso anche come professionisti che ti supportano nell’attività.

Cosa posso fare per te?

Contattami a [email protected] o al 0806190764 per analizzare insieme la tua attività e il tuo portafoglio immobili.

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Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero.

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Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero.