COMUNICAZIONE DAC7 – TUTTA LA VERITA’

Da un anno a questa parte la Direttiva DAC7 è stata utilizzata per far business e per attirare l’attenzione online. Spesso sono stati scritti articoli di spessore, spesso articoli che riportavano puramente informazioni rintracciate su altri siti.

Questa Direttiva, che non ha modificato la base imponibile su cui i Property Manager e gli Intermediari calcolano la ritenuta ex DL 50/2017 per esempio, ha imposto invece un obbligo specifico: l’obbligo di inviare una serie prestabilita di dati valido per determinati gestori di piattaforme online.

CHI SONO QUESTI GESTORI E COSA FANNO

Il Decreto Legislativo n. 32 del 1° marzo 2023 (puoi trovarlo qui) all’articolo 2, nelle definizioni, comma 1 lett. b) stabilisce che: “«gestore di piattaforma»: un’entità che stipula un contratto con i venditori per mettere a loro disposizione una piattaforma o una parte di essa”.

Tra i vari gestori, quel che interessa a noi è il gestore che ha un obbligo reale di comunicazione, che soddisfa una delle seguenti condizioni:

“1.1) è costituito, disciplinato o regolamentato secondo la legge dello Stato (ndr italiano);

1.2) ha la sede di direzione, compresa la sede di direzione effettiva, nel territorio dello Stato (ndr italiano);

1.3) ha una stabile organizzazione nel territorio dello Stato e non è un gestore di piattaforma qualificato non-UE;”

La maggior parte dei Property Manager che opera in Italia ha sede in Italia, quindi apparentemente tutti questi Property Manager rientrano nell’obbligo di comunicazione.

Ma scendiamo ancor più nel dettaglio.

Chi è un venditore su una piattaforma?

Analizziamo sempre l’articolo 2 comma 1, alla lettera n): “«venditore»: un utente della piattaforma, sia esso una persona fisica o un’entità, che si è registrato sulla piattaforma durante il periodo oggetto di comunicazione e svolge un’attività pertinente”;

Per «entità» si intende “una persona giuridica o un istituto giuridico quale una società di capitali, una società di persone, un trust o una fondazione“.

Stabilito ciò, comprendiamo allora quali sono le attività pertinenti:

“h) «attività pertinente»: un’attività svolta al fine di percepire un Corrispettivo, ad eccezione di quelle svolte da un venditore che agisce in qualità di dipendente del gestore di piattaforma o di un’entità collegata del gestore di piattaforma, e che rientra in una delle tipologie elencate di seguito:

1) la locazione di beni immobili, compresi gli immobili residenziali e commerciali, nonché qualsiasi altro bene immobile e spazio di parcheggio;

2) i servizi personali;

3) la vendita di beni;

4) il noleggio di qualsiasi mezzo di trasporto”;

BASTA UN’ATTIVITA PERTINENTE PER FAR SCATTARE LA COMUNICAZIONE DAC7?

Prima di rispondere a questa domanda vorrei ricordare a tutti chi è un Property Manager:

• è un professionista che gestisce immobili di proprietà di altre persone;
• riconosce loro tempo libero e denaro in cambio di un compenso;
• non è un agente immobiliare (a meno che non lo desideri essere, con specifici requisiti richiesti dalla legge);
• destina normalmente a locazioni turistiche gli immobili gestiti;
• incassa direttamente tutte le somme provenienti dalle OTA (senza sotterfugi, iban dei proprietari ecc);
• è sostituto d’imposta e svolge altre attività riconducibili al lavoro svolto.

Nel momento in cui opera il Property Manager rappresenta i proprietari: ciò in virtù del fatto che agisce in forza di un mandato con rappresentanza (che è parte del contratto, ma non è tutto il contratto).

Stabilito ciò, il Property Manager può acquisire anche prenotazioni dirette (per ulteriori info ti rimando a questo articolo).

La domanda da porsi ora è: il suo sito è paragonabile ad una piattaforma?

Sempre l’articolo 2 comma 1) del decreto suddetto stabilisce che:

“a) «piattaforma»: qualsiasi software accessibile agli utenti, compresi i siti web o parti di essi e le applicazioni, anche mobili, che consente ai venditori di essere collegati con altri utenti allo scopo di svolgere, direttamente o indirettamente, un’attività pertinente per tali utenti. La definizione di cui alla presente lettera include qualsiasi accordo per la riscossione e il pagamento di un corrispettivo in relazione all’attività pertinente. Il termine piattaforma non include i software che, senza ulteriori interventi per l’esecuzione di un’attività pertinente, consentono esclusivamente una delle seguenti azioni:

1) il trattamento di pagamenti relativi all’attività pertinente;

2) la catalogazione o la pubblicità di un’attività pertinente da parte degli utenti;

3) il reindirizzamento o il trasferimento di utenti verso una piattaforma”;

Quindi, una piattaforma può essere anche un sito web, a patto che consenta “… ai venditori di essere collegati con altri utenti allo scopo di svolgere, direttamente o indirettamente, un’attività pertinente per tali utenti”.

LA VERA DOMANDA DA PORSI E’…

Ricapitoliamo: il Property Manager opera con un mandato con rappresentanza e rappresenta i suoi clienti, anche sulla sua piattaforma. Quindi è l’unico venditore presente sulla sua piattaforma. Inoltre sulla sua piattaforma il Property Manager è anche l’unico Gestore della piattaforma.

La domanda da porsi allora è: siamo sicuri che il Property Manager, come unico Gestore e unico venditore presente sulla piattaforma, sia soggetto alla comunicazione “DAC7” di cui tanto si parla in questo periodo?

Ed inoltre, come gestore della sua “piattaforma”, possiamo dire che si sia anche “registrato” come venditore?

A queste domande l’Agenzia delle Entrate non ha fornito risposta.

Ma v’è di più.

IL PIU’ GRANDE ERRORE CHE PUOI COMMETTERE

Presi dalla necessità di cercare informazioni, l’errore più grande che si può commettere è acquisire una informazione e ritenere che sia applicabile al proprio caso.

Un caso è quello di prendere il modello di una società che ha al suo interno centinaia di affiliati o partner in franchising e applicarlo al proprio caso.

Se una grande società ha un proprio portale online da cui ottiene prenotazioni, questa società per la DAC7 è un “gestore di piattaforma”.

La sua piattaforma è il suo portale online di prenotazione diretta.

A sua volta su questa piattaforma ci sono centinaia di affiliati o partner in franchising, che a loro volta rappresentano decine di proprietari.

Fermiamoci agli affiliati o partner: questi sono decine o centinaia di venditori presenti sulla piattaforma e in questo caso è corretto provvedere alla comunicazione DAC7.

Essi non possono essere ritenuti esclusi dalla comunicazione in quanto sono esclusi solo le attività “… svolte da un venditore che agisce in qualità di dipendente del gestore di piattaforma o di un’entità collegata del gestore di piattaforma”.

Per definire l’entità collegata ci viene in aiuto l’articolo 2 comma 1 lettera s) “«entità collegata»: un’entità è collegata di un’altra entità se una delle due controlla l’altra o se le due entità sono soggette a controllo comune. A tal fine, il controllo comprende il possesso diretto o indiretto di più del 50 per cento dei diritti di voto e del valore in un’entità. Nella partecipazione indiretta, il rispetto del requisito relativo alla detenzione di più del 50 per cento del diritto di proprietà nel capitale dell’altra entità è determinato moltiplicando le percentuali delle partecipazioni attraverso i livelli successivi. Una persona che detiene più del 50 per cento dei diritti di voto è considerata detentrice del 100 per cento”.

In Italia le attività svolte in affiliazione o franchising non riportano questo schema di partecipazione, quindi grandi società con propri portali online e centinaia di affliati o partner in franchising sono di certo obbligati alla comunicazione DAC7 in quanto simili a delle vere e proprie OTA.

Ma nel caso in cui il gestore della “piattaforma online” sia il Property Manager, ed esso sia anche l’unico venditore, siamo sicuri di trovarci di fronte al caso tipico della comunicazione DAC7?

Lo scrivente ad oggi, senza alcuna specifica indicazione dell’Agenzia delle Entrate, ritiene di no.

L’unica certezza è che si sbaglia prendendo un adempimento di un modello di business e applicandolo al proprio modello senza una analisi attenta delle differenze tra di essi!

Se per tutela si decida di far la comunicazione DAC7 per le prenotazioni dirette, è corretto farla anche per le prenotazioni provenienti da gestori di piattaforma quali per esempio Booking.com o Airbnb? Non sarebbe un duplicato di comunicazione? Ad oggi non abbiamo risposta anche a questa domanda.

COSA POSSO FARE PER TE

Se hai dei dubbi sulla tua impostazione di lavoro come Property Manager o come Tour Operator o Agente Immobiliare che gestisce immobili di terzi, scrivimi a [email protected] o contattami allo 0806190764 per analizzare il tuo modello di business.

Buon lavoro.

Giuseppe Lattanzio – l’avvocato dell’extralberghiero