Avv. Giuseppe Lattanzio
Giuseppe Lattanzio, Avvocato dell'Extralberghiero

BED AND BREAKFAST E AFFITTACAMERE: QUALE CONTRATTO DI LOCAZIONE USARE?

 

Sia che tu gestisca un Bed and Breakfast o un Affittacamere ci sono alcune considerazioni che devi necessariamente fare prima di prendere un immobile in locazione.

Ogni immobile viene immesso sul mercato extralberghiero con modalità diverse: o direttamente ad opera del proprietario, o per mezzo di un contratto di locazione ad opera del conduttore (chi gode del bene).

Nel caso in cui è il proprietario ad immettere l’immobile nel mercato extralberghiero nessun problema, ma cosa accade quando ciò avviene grazie ad un conduttore?

In questo caso ci troviamo di fronte al c.d. “vuoto per pieno”, cioè al caso in cui si sfrutta un contratto di locazione con possibilità di sublocare l’intero appartamento.

La locazione “…è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo” (art. 1571 c.c.).

Tutti almeno una volta nella vita avremo locato un appartamento o quantomeno una stanza per studiare in una città universitaria o lavorare.

Ma nel caso del contratto di locazione nel settore extralberghiero è necessario porre il focus sulla durata.

 

BED AND BREAKFAST E AFFITTACAMERE

 

L’art. 1573 c.d. dispone che “Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trent’anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto”.

Il contratto base che normalmente viene utilizzato è il 4+4 ad uso abitativo, previsto dalla legge 431 del 1998.

L’art. 2 comma 1 prevede per esso una “…durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni”.

Questo è il contratto base su cui ogni conduttore dovrebbe fondare la propria attività come requisito minimo necessario.

Questa considerazione nasce dal fatto che ogni attività ha bisogno di un periodo di tempo in cui giungere al cd. punto di pareggio (break even point o break even, abbreviato in BEP), cioè il valore che indica la quantità, espressa in volumi di produzione o fatturato, di prodotto venduto necessaria a coprire i costi precedentemente sostenuti, al fine di chiudere il periodo di riferimento senza profitti né perdite.

In tal caso questo punto si raggiunge calcolando quante camere deve vendere un imprenditore extralberghiero per coprire i costi sostenuti sino a quel momento.

 

GIU’ LE MANI DAL MIO INVESTIMENTO

 

L’analisi condotta sin’ora ci fa sorgere un’altra domanda: ma se l’attività extralberghiera è similare a quella alberghiera, può il conduttore “strappare” al locatore un contratto ad uso commerciale 9+9?

Ai sensi dell’art 27 della Legge 392/1978 “La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali”.

Il punto su cui riflettere è il seguente: chi esercita un’attività extraberghiera può essere considerato un imprenditore ai sensi dell’art. 2082 cc?

“È imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi”.

Tralasciando il numero minimo di immobili previsti dalle leggi regionali per essere identificato come gestore a livello imprenditoriale o meno, chi gestisce degli appartamenti attraverso un’attività di chech-in, gestione delle prenotazioni on-line ed off-line, pulizie e check-out e manutenzione è di sicuro un soggetto che esercita un’attività in modo professionale!

Per produrre quale servizio: l’accoglienza in un immobile.

E questa attività è similare a quella dell’accoglienza nelle strutture alberghiere?

A parte l’impossibilità di utilizzare servizi centralizzati (es i servizi di una spa) ed altre piccole differenze, l’attività dell’imprenditore extralberghiero è ampliamente sovrapponibile a quella dell’imprenditore alberghiero.

Per questo ritengo che un imprenditore extralberghiero possa godere di un contratto ad uso commerciale 9+9, anche in virtù dello sviluppo economico che esso può permettere all’attività!

 

COSA PUOI FARE ADESSO

 

Il contratto con cui gestisci i rapporti con i proprietari del tuo immobile adibito a Bed and Breakfast o Affittacamere stà per scadere, o sei in procinto di firmarne uno ex novo?

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Gli svantaggi del non esserlo già li conosci, a te la scelta.

 

Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero