TUTTE LE NOVITA’ DEL 2024 PER GLI AFFITTI BREVI

(E NON SOLO)

 

Buongiorno a tutti Supereroi dell’Extralberghiero, spero di trovarvi bene!

Data l’importanza degli aggiornamenti per il 2024 ho deciso di tornare agli articoli del mio blog: in questo modo avrete traccia per iscritto di ciò che realmente può interessarvi, come privati o imprenditori o property manager.

Premetto che riporterò tutti i testi pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale, unico luogo in cui un testo produce effetti su tutto il territorio italiano a partire dal 15 esimo giorno dalla sua pubblicazione. Tuttavia per l’articolo 13 – ter del Decreto Anticipi è previsto un termine più ampio, cioè tutto l’articolo produce effetti “a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN”.

Tornando all’analisi dell’articolo, con questa modalità di scrittura avrete la possibilità di approfondire i testi di legge. Nel caso in cui vogliate invece andare direttamente al sodo dopo ogni testo (comma) troverete il testo in grassetto contenente la spiegazione dell’articolo!

 

DECRETO ANTICIPI

 

Decreto Legge 18 ottobre 2023, n. 145, recante misure urgenti in materia economica e fiscale, in favore degli enti territoriali, a tutela del lavoro e per esigenze indifferibili convertito con modificazioni nella Legge 15 dicembre 2023, n. 191

 

Art. 13-ter – Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale.

1. Al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità, il Ministero del turismo, salvo quanto previsto dal comma 3, assegna, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN) alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano e detiene e gestisce la relativa banca dati.

 

Di un Codice Unico Nazionale per le strutture ricettive se ne parla da tempo, pertanto non v’è nulla di nuovo. Esso sarà assegnato a tutte le strutture ricettive alberghiere, extralberghiere e alle locazioni turistiche gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale. Vediamo come nel prossimo comma.

 

2. Nel caso delle regioni e delle province autonome di Trento e di Bolzano che hanno attivato procedure di attribuzione di specifici codici identificativi alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e a contratti di locazione breve ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, nonché alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, l’ente territoriale è tenuto all’automatica ricodificazione come CIN dei codici identificativi assegnati, aggiungendo ai codici regionali e provinciali un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del turismo, e alla trasmissione al medesimo Ministero dei CIN e dei relativi dati in suo possesso inerenti alle medesime strutture turistico-ricettive e unità immobiliari locate, ai fini dell’iscrizione nella banca dati nazionale ai sensi dell’articolo 13-quater, comma 4, del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 giugno 2019, n. 58.
   Riguardo ai codici assegnati antecedentemente alla data di effettiva applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, la ricodificazione e la trasmissione avvengono nel termine di trenta giorni decorrenti da tale data. In tutti gli altri casi, la ricodificazione e la trasmissione avvengono immediatamente e comunque entro sette giorni dall’attribuzione del codice regionale o provinciale.

 

In questo comma viene specificato come avverrà la ricodificazione dei codici regionali già esistenti. Innanzitutto avverrà a mezzo degli Enti preposti da ogni regione al rilascio dei codici regionali. In secondo luogo avverrà tramite l’inserimento di un prefisso alfanumerico: per alfanumerico si intende un codice formato sia da numeri che da lettere insieme, e in quanto prefisso esso sarà inserito prima del codice identificativo regionale.

Un esempio: in Puglia il CIS è formato dalle iniziali della provincia e da una sequenza di 17 numeri. Nella provincia di Bari è BA00000000000000000 ad esempio. Il nuovo CIN ricalcolato sarà così composto per esempio: X0X0BA00000000000000000 (ndr: non conoscendo la sequenza alfanumerica proposta dal Ministero ne ho creata una di fantasia).

 

3. Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva, corredata di una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli articoli 46 e 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di cui al comma 7:

 

Per tutte le nuove strutture ricettive e per le locazioni turistiche, in qualunque forma esercitate, per cui sarà necessario richiedere un CIN in quanto non più possibile richiedere un Codice Identificativo Regionale, la domanda sarà presentata telematicamente al Ministero del turismo, con una dichiarazione sostitutiva, già conosciuta dai gestori italiani, che attesti i dati catastali e nelle locazioni turistiche la conformità degli impianti.

 

1. a) nel caso delle regioni e delle province autonome che non hanno disciplinato le procedure di attribuzione di uno specifico codice regionale o provinciale ovvero nel caso delle regioni e delle province autonome che hanno già attivato delle banche dati territoriali e che non hanno attribuito il codice regionale e provinciale nel termine di conclusione del procedimento previsto dalla propria normativa. In tale ultima ipotesi, l’istanza deve essere presentata nel termine di dieci giorni decorrenti dalla scadenza del termine di conclusione del procedimento;

 

Ad oggi solo il Molise mi risulta non aver implementato alcuna procedura per il rilascio del codice identificativo regionale. Pertanto, tutti i gestori e i titolari di locazioni turistiche dovranno presentare richiesta del CIN al Ministero del turismo entro 10 giorni dalla scadenza del procedimento di ricodifica dei codici regionali. Il termine come anticipato, inizierà a decorrere dal sessantesimo giorno in cui Il Ministero del turismo darà avviso in Gazzetta ufficiale dell’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN.

 

2. b) nel caso di omessa ricodificazione dei codici da parte delle regioni e delle province autonome che hanno già attivato banche dati territoriali e di omessa trasmissione dei codici e dei relativi dati al Ministero del turismo, secondo le modalità e nei termini previsti dal comma 2. In tale ipotesi, l’istanza deve essere presentata, per i titolari di codici regionali o provinciali assegnati antecedentemente alla data di effettiva applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, nel termine di sessanta giorni decorrenti da tale data e, per i titolari di codici regionali o provinciali assegnati successivamente alla data di effettiva applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, nel termine di trenta giorni decorrenti dalla data di attribuzione del codice regionale o provinciale. Nei casi di cui al presente comma il Ministero del turismo trasmette immediatamente il codice così generato agli enti detentori di una banca dati territoriale funzionante e resa interoperabile con la propria banca dati o comunque entro sette giorni dalla sua attribuzione.

 

Questo caso appare in concreto difficilmente verificabile. Tuttavia, qualora una regione o provincia autonoma non dovesse provvedere alla ricodifica del codice regionale, tutti coloro che hanno già un codice regionale dovranno presentare l’istanza per il CIN entro 60 giorni dal momento in cui sarà effettivamente richiedibile il CIN in via telematica presso il Ministero del turismo. Per tutti coloro che invece, nonostante l’introduzione del CIN e il rilascio da parte del Ministero del turismo richiedano un codice regionale presso una regione che non ha provveduto alla ricodifica, essi avranno 30 giorni di tempo per richiedere il CIN.

 

4. La ricodificazione come CIN e la trasmissione dei codici sono assicurati, ai fini dell’inserimento nella banca dati nazionale, secondo le modalità e nei termini di cui ai commi 2 e 3, anche dai comuni che, nell’ambito delle proprie competenze, hanno attivato delle procedure di attribuzione di specifici codici identificativi alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
5. Per il perseguimento delle finalità di cui al comma 1, la ricodificazione dei codici identificativi regionali, provinciali o locali assegnati dal giorno successivo alla data di effettiva applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo è subordinata all’attestazione dei dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura da parte dell’istante e, per i locatori, alla sussistenza dei requisiti di cui al comma 7.
6. Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN dell’unità immobiliare destinata alla locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, ovvero della struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera. I soggetti di cui al primo periodo sono tenuti ad osservare gli obblighi previsti dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, e dalle normative regionali e provinciali di settore.

 

Questo comma è forse quello più controverso, poiché richiedendo l’applicazione del CIN all’esterno dell’immobile i titolari di Locazioni Turistiche potrebbero incontrare contestazioni da parte del condominio, il quale tuttavia non potrebbe impedire a chi esercita una locazione turistica di svolgere questa attività. Sul punto ho girato un video sul mio canale YouTube che potrà fornirvi più informazioni al riguardo.

Nel caso in cui non sia possibile applicare numerosissimi gestori mi hanno comunicato l’intenzione di apporre il CIN nel citofono dell’immobile. Questa ritengo sia una possibilità. Qualora invece i titolari di locazioni turistiche abbiano la possibilità di applicare una targa nella zona esterna dell’immobile, questa non deve confondersi con gli elementi identificativi delle strutture ricettive, alberghiere ed extralberghiere. Pertanto la targa dovrà contenere il nome della locazione turistica, nome di fantasia e che mai potrà contenere le voci “casa vacanza”, “room” ecc, proprie delle strutture ricettive extralberghiere, nonché il CIN.

Non vanno incontro a questi problemi gli albergatori e i gestori di strutture ricettive extralberghiere i quali hanno già l’obbligo, in base alla normativa regionale di riferimento, di esporre una targa identificativa della struttura ricettiva. Queste targhe dovranno essere solo aggiornate con il CIN.

 

7. Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano. Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021.

 

Questa norma porta con se alcuni dubbi, poiché l’intero articolo 13 ter fa riferimento a tutte le attività ricettive alberghiere, extralberghiere, e locazioni turistiche, mentre il comma 7 introduce un obbligo per le locazioni turistiche imprenditoriali, cioè il rispetto dei “requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente”.

Ad onor di cronaca il rispetto dei suddetti requisiti è richiesto anche per le locazioni turistiche non imprenditoriali. Tuttavia il dubbio nasce dalle seguenti parole “In ogni caso, tutte le unità immobiliari…”.

Caro supereroe, devi sapere che in Italia esistono vari livelli di interpretazione della legge. Ciò che a noi interessa è l’interpretazione giuridica, ossia l’interpretazione per cui all’interno della norma dobbiamo cercare:

• il significato letterale della norma, inteso come ciò che il legislatore ha stabilito all’interno della norma;
• il significato logico della norma, inteso come ciò che il legislatore intendeva stabilire con la specifica norma.

Dato che il significato letterale della norma è dubbio, e anche in virtù della necessità di tutelare te supereroe in caso di controllo da parte delle forze dell’ordine deputate a ciò, appare più cautelativo intendere tutti gli immobili destinati ad attività ricettive alberghiere, extralberghiere o locazioni turistiche.

Analizzando il contenuto della norma si evince che “In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano”.

Aree di maggior pericolo possono essere intese come aree in cui v’è l’utilizzo di fiamme negli immobili destinati a locazione turistica, mentre si può estendere al garage per le altre strutture ricettive o i luoghi di maggior affluenza come le reception, confermando la tesi estensiva.

V’è poi un ulteriore dubbio: se un estintore delle dimensioni richieste dal legislatore debba essere usato per massimo 200 mq, è possibile ridurne la capacità nel caso in cui l’immobile abbia dimensioni minori. La risposta purtroppo è no.

Vi riporto poi le caratteristiche che questi estintori dovranno avere:

“4.4 Controllo dell’incendio 1. Per consentire la pronta estinzione di un principio di incendio, devono essere installati estintori di capacità estinguente minima non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri, in numero tale da garantire una distanza massima di raggiungimento pari a 30 m”.

Non potranno per questo motivo essere utilizzati estintori più piccoli, come quelli reperibili nei centri commerciali per esempio, ma questo è il problema minore. Il problema maggiore è la disponibilità. Da un’analisi svolta all’interno del mio Gruppo Telegram “I Supereroi dell’Extralberghiero” dove alcune centinaia di Property Manager italiani da me seguiti si scambiano informazioni ogni giorno, è emerso che questo obbligo di legge potrebbe portare ad un innalzamento dei prezzi medi sul mercato, ma potrebbe portare ad una scarsità di estintori. Scarsità che potrebbe poi impedire a chiunque di essere in regola con la normativa. Pertanto invito chiunque legga questo articolo a valutare come adempiere al meglio a questo obbligo con una certa rapidità, ricordandovi che questa situazione è la stessa che si verificò con l’introduzione dell’obbligo dell’uso del casco sui motocicli.

 

8. Chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l’attività di locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività. Nel caso in cui tale attività sia esercitata tramite società, la SCIA è presentata dal legale rappresentante.

 

Questa norma riguarda tutti gli Imprenditori che gestiscono locazioni turistiche in forma imprenditoriale in quanto ne sono proprietari o, per esempio li possiedono con contratti di locazione. Pertanto se non gestisci l’immobile in forma imprenditoriale puoi passare al prossimo articolo.

La SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività, è stata introdotta nel 2010 e varie volte modificata. Essa comporta una autodichiarazione da parte del richiedente nonché ulteriori informazioni tecniche sull’immobile, normalmente fornite da un geometra, ingegnere o architetto. Presentata telematicamente la SCIA produce immediatamente effetto, ma l’organismo di controllo comunale può entro 60 giorni sollevare obiezioni nel caso in cui le informazioni fornite non siano complete o in altri casi che definirà l’organo di controllo.

Molti si sono chiesti se la SCIA, introdotta dal Decreto Anticipi per le Locazioni Turistiche imprenditoriali abbia efficacia retroattiva. Bene, tecnicamente le norme quasi mai prevedono un obbligo retroattivo, cioè per il passato, bensì solo per il futuro. Tuttavia la SCIA è una attività/obbligo che è stata attribuita anche alle Locazioni Turistiche imprenditoriali, per svolgere tale attività.

Pertanto, o sarà necessari richiederla in caso di modifica dei soggetti che svolgeranno tale attività (ad es. in caso di cessione dell’attività), o sarà necessaria anche per chi già svolge tale attività.

Ritengo valida più la seconda opzione anche se ad onor di verità non sono riuscito a reperire informazioni online su ciò che è accaduto alle attività alberghiere con l’introduzione della legge 241 del 1990 che ha introdotto la DIA – Dichiarazione di Inizio Attività, sostituita dalla SCIA.

 

9. Il titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera priva di CIN nonché chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, unità immobiliari o porzioni di esse prive di CIN è punito con la sanzione pecuniaria da euro 800 a euro 8.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile. La mancata esposizione e indicazione del CIN ai sensi del comma 6 da parte dei soggetti obbligati è punita con la sanzione pecuniaria da euro 500 a euro 5.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato. Chiunque concede in locazione unità immobiliari ad uso abitativo, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, prive dei requisiti di cui al comma 7 è punito, in caso di esercizio nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8 e in assenza dei requisiti di cui al primo periodo del predetto comma 7, con le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile e, in caso di assenza dei requisiti di cui al secondo periodo del medesimo comma 7, con la sanzione pecuniaria da euro 600 a euro 6.000 per ciascuna violazione accertata. Fermo restando quanto previsto dal comma 6 dell’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, l’esercizio dell’attività di locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, direttamente o tramite intermediario, in assenza della SCIA di cui al comma 8 del presente articolo è punito con la sanzione pecuniaria da euro 2.000 a euro 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
10. Le disposizioni di cui al comma 9 non trovano applicazione se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale.
11. Fermo restando quanto previsto dal comma 12, alle funzioni di controllo e verifica e all’applicazione delle sanzioni amministrative di cui al comma 9 provvede il comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera o l’unità immobiliare concessa in locazione, attraverso gli organi di polizia locale, in conformità alle disposizioni di cui alla legge 24 novembre 1981, n. 689. I relativi proventi sono incamerati dal medesimo comune e sono destinati a finanziare investimenti per politiche in materia di turismo e interventi concernenti la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti.
12. Al fine di contrastare l’evasione nel settore delle locazioni per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, l’Agenzia delle entrate e la Guardia di finanza effettuano, con modalità definite d’intesa, specifiche analisi del rischio orientate prioritariamente all’individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo prive di CIN. All’articolo 13-quater, comma 4, del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, l’ultimo periodo è sostituito dal seguente: “Per le esigenze di contrasto dell’evasione fiscale e contributiva, le informazioni contenute nella banca dati sono rese disponibili all’Amministrazione finanziaria e agli enti creditori per le finalità istituzionali”.
13. Con decreto del Ministro del turismo, da adottare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, previa intesa in sede di Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano ai sensi dell’articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, possono essere individuate le modalità di interoperabilità tra le banche dati nazionale e regionali.
14. All’attuazione del presente articolo si provvede nell’ambito delle risorse umane, finanziarie e strumentali disponibili a legislazione vigente e senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.
15. Le disposizioni del presente articolo si applicano a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN.

 

Passiamo ora ad altre novità che coinvolgono tutti coloro che svolgono l’attività di locazione turistica non imprenditoriale, anche se gestita tramite intermediari.

 

LEGGE DI BILANCIO 2024

 

Comma 63. All’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il comma 2 è sostituito dal seguente: «2. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. L’aliquota di cui al primo periodo è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi»;

 

In questo comma viene sciolto un dubbio che in tanti si son posti, e cioè se fosse lasciato al titolare della locazione turistica la possibilità di scegliere quale immobile individuare come beneficiario della tassazione agevolata della cedolare secca al 21 %. In tanti temevano una imposizione dall’alto ma la scelta avverrà a mano del titolare in sede di dichiarazione dei redditi.

 

1. al comma 5, dopo le parole: «una ritenuta» sono inserite le seguenti: «, a titolo d’acconto» e il secondo periodo è soppresso;
2. il comma 5-bis è sostituito dal seguente: «5-bis. I soggetti di cui al comma 5 non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell’articolo 162 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi derivanti dal presente articolo tramite la stabile organizzazione. I soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione europea, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi derivanti dal presente articolo tramite la stabile organizzazione; qualora gli stessi soggetti siano riconosciuti privi di stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione europea, ai fini dell’adempimento degli obblighi derivanti dal presente articolo, in qualità di responsabili d’imposta, nominano un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600. In assenza di nomina del rappresentante fiscale, i soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono allo stesso gruppo dei soggetti di cui al secondo periodo sono solidalmente responsabili con questi ultimi per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3. I soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea, riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi derivanti dal presente articolo ovvero nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600».

 

Questo comma è invece molto importante per tutto quel che sta accadendo ora, sull’onda della decisione delle maggiori OTA, prima Airbnb e poi Booking.com di applicare la ritenuta del 21 % sui canoni da locazione prodotti dalle locazioni turistiche intestate ai privati.

Come ben sapete Airbnb ha contestato questo obbligo sin dal 2017, ma il Consiglio di Stato con l’articolata Sentenza n. 9188 del 2023 ha stabilito un obbligo ben preciso.

In soldoni ha statuito che tutti gli intermediari in senso ampio, cioè coloro che si trovano tra ospite e gestore e per cui passa il denaro delle prenotazioni, anche se non avente stabile organizzazione in Italia, devono applicare la ritenuta prevista dalla normativa richiamata in tutto il presente mio articolo. Per farlo, potranno anche utilizzare la figura del rappresentante fiscale, cioè quella figura dotata di partita iva in italia che in suo nome e per suo conto adempia agli obblighi tributari per conto del rappresentato.

In un primo momento la scelta non appare possa portare a delle conseguenze specifiche per i gestori, ma vorrei evidenziare a tutti voi supereroi, rispondendo ad una domanda che mi è stata posta: il rappresentante fiscale ha degli obblighi solo nei confronti dello Stato Italiano.

Pertanto non sarà possibile renderlo destinatario di azioni giudiziali nei confronti dell’OTA che rappresenta, magari per richiedere la rimozione di una o più recensioni che vi hanno danneggiato o per altri motivi.

Ciò sarà possibile invece solo nel caso in cui le OTA provvederanno a creare in Italia una stabile organizzazione, e sempre che ammettano questa possibilità. Spesso infatti quando ci si iscrive da una OTA si firma un contratto in cui è stabilito che eventuali controversie saranno trattate dinanzi ad un arbitro, soggetto terzo e imparziale che viene scelto dalle parti per risolvere eventuali dispute che potrebbero sorgere durante l’esecuzione del servizio erogato dalle OTA.

Bene, caro Supereroe, so che questo articolo ti è apparso lungo ma in grassetto ti ho fornito i punti essenziali, per “andare subito al dunque”.

Vorrei ora spendere due parole per spiegarvi quali sono i veri effetti di questa nuova normativa. Nell’ultimo periodo aziende estere sono arrivate in Italia a gestire immobili e sono state viste da alcuni operatori come un lampo di genio (da altri come una vera e propria concorrenza sleale) perché, non avendo esse stabile organizzazione in Italia non erano costrette a versare allo Stato Italiano la ritenuta. Alcune di queste aziende poi, proprio in virtù del non dover calcolare, versare e certificare la ritenuta permettevano ai proprietari di ricevere bonifici anche giornalieri.

Cosa accadrà a tutte queste Aziende e a chi ha voluto imitarle (al limite dell’esterovestizione)?

Bene, dovranno anche loro adeguarsi alla decisione del Consiglio di Stato suddetta e alla nuova normativa: o con stabile organizzazione o con un rappresentante fiscale dovranno applicare la ritenuta che, ricordiamo, le OTA non applicheranno in quanto gli account di queste aziende saranno provvisti di partita iva e non di codice fiscale.

Il mercato in questo modo si muoverà in due direzioni: la prima vedrà i property manager esteri invertire il loro operato, attraverso account dei proprietari che incassano l’intera somma, ricevono fattura dalle OTA, per le pulizie e fornitura biancheria e del property manager e non deducono alcun costo.

La seconda direzione vedrà invece un aumento del numero di property manager strutturati come i maggiori property manager italiani, i quali incassano loro ogni somma riguardante la prenotazione (intera prenotazione, acconto, penale, deposito cauzionale) e applicano la ritenuta e la versano allo stato.

Negli ultimi quattro mesi ho ricevuto numerose chiamate di proprietari che cercavano questo secondo tipo di property manager, questo per darvi il polso della situazione!

 

COSA POSSO FARE PER TE

 

Se hai ancora dubbi su questo tema o stai per avviare un’attività di Property Management o sei un Gestore tradizionale con qualsiasi altro dubbio scrivimi a [email protected] o contattami al 3886583087 per fissare una consulenza ad hoc.

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Buon lavoro!

Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero

 

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