55.40.00 – VI SPIEGO PERCHE' NON E' IL NUOVO CODICE ATECO PER PROPERTY MANAGER'S

Negli ultimi giorni sul web si sta realizzando una pericolosa e preoccupante deriva creata da tantissime pubblicazioni online. Nello specifico, il pericolo è insito nell’individuare il nuovo codice A.TE.CO 55.40.00 come nuovo codice A.TE.CO. dei Proeprty Manager’s italiani. Come ben sapete, ad oggi il Property Manager nella stragrande maggioranza dei casi non è un Agente Immobiliare, ne pone in essere attività di intermediazione ai sensi della Legge n. 39 del 1989, contenente “Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore”. Svolge la sua attività incassando ogni somma proveniente dai turisti, comprensive delle somme che transitano nei suoi conti tramite le OTA, e svolge la funzione di sostituto d’imposta ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/2017 convertito con modificazioni nella Legge n. 96/2017 nella sola gestione di locazioni turistiche. Premesso ciò l'art. 1754 c.c. definisce il mediatore come colui che “… mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.” A conferma l'importantissima sentenza della Corte di Cassazione – Sezioni Unite n. 19161 del 2017: “… mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. … la sua attività si caratterizza per il fatto di essere imparziale rispetto alle parti messe in contatto, e il diritto alla provvigione sorge, ex art. 1755 c.c., solo quando la conclusione dell’affare è il risultato del suo intervento…" Tale descrizione è limpida e cristallina, utilissima per evidenziare le differenze tra Property Manager e Agente Immobiliare. Il primo normalmente è collegato al proprietario da un contratto contenente un mandato con rappresentanza, attraverso il quale persegue in modo marcato e continuativo gli interessi economici del proprietario oltre che i propri. Infatti, il Property Manager riconosce al proprietario di un immobile tempo libero e denaro, in cambio di un compenso, e, ciononostante, svolge la sua attività in totale autonomia dal proprietario all’interno del mercato turistico/ricettivo. A differenza del Property Manager gli aspetti che connotano l’attività di mediazione sono la neutralità o l’equidistanza del mediatore dalle due parti messe in contatto, il diritto alla provvigione verso ambo le parti, l’obbligo di comportamento fedele e prudente, l’obbligo di informazione ed assistenza in modo imparziale nei confronti di entrambe le parti, assenza di subordinazione nei confronti delle parti, mancanza di stabilità e durevolezza. L’incarico di mediazione non trasferisce, infine, potere decisionale concernente il negozio in capo al mediatore, che dunque ha il ruolo fondamentale di mettere in relazione due o più parti. Sulla base di queste informazioni minime, e sulla base dello sviluppo del mercato odierno, è possibile affermare con estrema sicurezza che il Property Manager non è un Agente Immobiliare e non può neanche essere confuso con il mandatario a titolo oneroso, cioè il Procacciatore d’Affari. Sempre la summenzionata Sentenza stabilisce che “il procacciatore d’affari è invece un collaboratore occasionale la cui attività promozionale è normalmente attuativa del rapporto intercorrente con il preponente, dal quale soltanto può pretendere il pagamento della provvigione; egli è quindi collaboratore della società preponente (o dell’agente di quest’ultima), che svolge un’attività, caratterizzata dall’assenza di subordinazione e dalla mancanza di stabilità, consistente nella segnalazione di potenziali clienti e nella raccolta di proposte di contratto ovvero di ordini, senza intervenire nelle trattative per la conclusione dei contratti. il suo compito è limitato a mettere in contatto le parti su incarico di una di queste”. Il mandatario a titolo oneroso opera quindi a stretto rapporto con un imprenditore (il Property Manager normalmente con il proprietario – persona fisica), in un rapporto caratterizzato dalla mancanza di stabilità e sino alla conclusione di un singolo affare. Ad oggi, la maggior parte dei Property Manager’s Italiani operano nei confronti di proprietari persone fisiche, in un rapporto stabile e duraturo nel tempo, che va oltre la conclusione di un singolo affare, inteso nel loro caso come singola prenotazione. Al fine di stabilire ancor di più in modo netto i contorni delle due figure, è necessario riportare anche la parte finale della storica sentenza della Corte di Giustizia Europea, causa C-390/18: “L’articolo 2, lettera a), della direttiva 2000/31/CE del Parlamento europeo e del Consiglio dell’8 giugno 2000, relativa a taluni aspetti giuridici dei servizi della società dell’informazione, in particolare il commercio elettronico, nel mercato interno (<>), che fa rinvio all’articolo 1, paragrafo 1, lettera b), della direttiva (UE) 2015/1535 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 9 settembre 2015, che prevede una procedura d’informazione nel settore delle regolamentazioni tecniche e delle regole relative ai servizi della società dell’informazione, deve essere interpretato nel senso che un servizio di mediazione, che ha lo scopo, tramite una piattaforma elettronica, di mettere in contatto, dietro retribuzione, potenziali locatari con locatori, professionisti o meno, che offrono servizi di alloggio di breve durata, e che fornisce nel contempo, anche un certo numero di prestazioni accessorie a detto servizio di mediazione, dev’essere qualificato come <>, disciplinato dalla direttiva 2000/31”. Anche il servizio offerto da Airbnb non viene inquadrato in un servizio di mediazione ma in un servizio informatico, dopo un’attenta analisi di entrambi i servizi. Non si vede ancora il motivo per cui sia necessario accogliere la pericolosa deriva del 55.40.00. Infine, errato e pericoloso è anche un possibile richiamo alla Circolare ADE 24/D del 2017, la quale stabilisce a pagina 8 della suindicata circolare che “Destinatari degli obblighi introdotti dalla norma sono pertanto non solo coloro che esercitano la professione di mediatore disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, soggetta a segnalazione certificata di inizio attività da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato ed agricoltura ai sensi dell’art. 73 del d. lgs. 26 marzo 2010, n. 59, al cui rispetto gli intermediari sono comunque tenuti, ma più genericamente tutti coloro attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve come, ad esempio, coloro che in via abituale anche se non esclusiva offrono strumenti tecnici ed informatici per facilitare l’incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore.” Continua l’Agenzia delle Entrate a pagina 8 specificando che “Ai fini in esame, è irrilevante la forma giuridica del soggetto che svolge l’attività di intermediazione, potendo questa essere svolta sia in forma individuale che in forma associata, così come non rileva la condizione di residente o meno del soggetto che svolge dette attività ne la modalità con cui l’attività è svolta potendo questa riferirsi a contratti di locazione breve stipulati on line e a contratti stipulati off line”. Termina l’Agenzia delle Entrate stabilendo che “Nel proseguo il termine intermediari è utilizzato in senso generico con riferimento a tutti i soggetti che svolgono l’attività di intermediazione come sopra definita”. Quanto vi ho esposto sinora giustifica il mio timore sull'indicare come nuovo A.TE.CO. per i Proeprty Manager’s non esercenti attività di intermediazione immobiliare l’A.TE.CO. 55.40.00 – Attività di servizi di intermediazione per servizi di alloggio. Molto più verosimile e corretto è l’utilizzo del nuovo A.TE.CO. 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi. Giuseppe Lattanzio – l'avvocato dell'extralberghiero