IL FUTURO DEL PROPERTY MANAGEMENT

 

Quando sentiamo parlare del “futuro” di un qualcosa ci vien subito da pensare che questa cosa sia ad un bivio, o piuttosto al termine.

In questo caso ci troviamo di fronte a un bivio per fortuna: una delle due direzioni ci porta in un altro settore, sempre redditizio.

I fatti del 2020 ci hanno spinto a pensare che il modello del Property Management come gestione di immobili di terzi sia l’unico modo per affrontare questo periodo di incertezza che stiamo vivendo.

In parte è corretto, poiché attraverso questo modello non si riconosce un canone di Locazione fisso al proprietario bensì questo partecipa con il Property Manager ai proventi derivanti dalla gestione, normalmente nel rapporto 70 – 30 %.

Mancando un canone di Locazione è più semplice per il Gestore affrontare imprevisti momenti in cui da un giorno all’altro le entrate di cassa cessano di esistere per motivi a lui non riconducibili (vedi sempre i fatti del 2020).

E’ accaduto che molti piccoli come i grandi di questo settore hanno iniziato a convertire il proprio rapporto di gestione “lato proprietario” dal “vuoto per pieno” al Property Management.

Ma questo modello di gestione “lato proprietario” ha solo questo scopo?

Ha solo il pregio di alleggerire le uscite di cassa del Gestore, o ha molto altro da offrirci?

Io sono per la seconda opzione, quella per cui il modello di Property Management può essere utilizzato per la gestione di immobili in un’altra direzione: l’accoglienza di Studenti e Lavoratori.

 

COSA HAN FATTO ALCUNI (BRAVI)

 

Durante i fatti del 2020 tanti hanno convertito la propria attività di affitti brevi o di casa vacanza, bed and breakfast e affittacamere in accoglienza di lavoratori (più o meno “smart worker”).

Alla ripresa del mercato questi sono stati sostituiti nuovamente dai turisti, ove possibile.

In pochi si sono fermati a valutare se effettivamente gli immobili gestiti sono adatti ad ospitare turisti o lavoratori, per posizione, grandezza, numero di bagni ecc.

Davvero in pochi.

Questi però hanno iniziato a fare alcune valutazioni molto interessanti.

Ospitare lavoratori significa ridurre drasticamente il numero di Check-in/out fatti, delle pulizie dell’immobile e della fornitura di biancheria agli ospiti.

Non solo.

Nelle città metropolitane, province, città nella prima cerchia di queste o più lontane ma con popolazione superiore ai 10.000 abitanti, l’utilizzo di un Canone Concordato a cui locare l’immobile permette al Locatore di godere della Cedolare Secca al 10% in luogo del 21%.

Conti alla mano questi pochi hanno iniziato ad apprezzare questa forma di ospitalità alternativa.

 

COSA CONTINUANO A FARE QUESTI ALCUNI (DAVVERO BRAVI)

 

Non puoi dire ad un Gestore “fermati qui” perché ognuno di essi vede in un immobile delle potenzialità.

I più bravi dei più bravi hanno iniziato ad utilizzare la forma del Property Management per acquisire nuovi immobili da destinare a Studenti e Lavoratori con uno scopo ben preciso: diminuire il numero di “operation” collegate alla gestione del singolo immobile e godere di un incasso minore ma continuo nel tempo.

Davvero interessante non trovate?

Io dico di si, molto interessante, e soprattutto sfidante: questa modalità di gestione unita a questo specifico target avvicina la figura del Property Manager italiano a quella tipicamente anglosassone di “Gestore di immobili” dove la gestione non è indirizzata al solo mercato turistico come in Italia.

Ma v’è di più.

Sapete che giorno è oggi?

Il 21 giugno 2021: mancano tre mesi all’avvio del nuovo anno accademico universitario e questa forma di gestione può essere utilizzata anche per accogliere studenti.

Siamo al termine della sublocazione anche in questo settore?

Ve lo dirò tra alcuni mesi, intanto lavoro con chi semina e innaffia ogni giorno.

Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero